글쓴이 : 권형필
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    재건축 조합에게 인정되는 매도청구권의 위헌 여부

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    재건축 조합에게 인정되는 매도청구권 조항은 헌법에 위반되지 않는다(헌법재판소 97헌바** 결정)

    판례해설

    재건축조합이 재건축 불참자에 대하여 행사하는 매도청구권은 사업 불참자의 소유권 행사에 일정한 제재를 가하는 것이 사실이다. 그러나 대상판결에서 헌법재판소는 이러한 재건축조합의 매도청구권 행사를 규정한 도시정비법 등의 조항이 헌법에 위반하지 않는다고 판시하였다.

    헌법 제37조 제2항에서는 ‘국민의 모든 자유와 권리는 국가안전보장·질서유지 또는 공공복리를 위하여 필요한 경우에 한하여 법률로써 제한할 수 있으며, 제한하는 경우에도 자유와 권리의 본질적인 내용을 침해할 수 없다’고 규정하고 있다. 여기서 법률로써 제한할 수 있는 경우 그 제한이 위헌인지 아니면 합헌인지에 관한 판단은 목적이 정당한가, 방법이 적절한가, 피해가 최소화 되는 유일한 방법인가, 그리고 공익과 사익의 균형이 적절한가에 따라 판단한다.

    즉 재건축조합의 매도청구권에 대하여 헌법재판소는 노후주택 또는 불량주택의 재건축을 통해 도시환경 및 주거생활을 개선하려는 공공의 목적이 있으므로 정당성이 인정되며, 재건축 불참자의 사익이 이러한 공익보다 크지 않다고 판단하였다. 또한 매도청구권 행사는재건축 제도가 합헌인 이상 일정 요건을 모두 갖춘 재건축 조합의 사업이 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라고 보아 위헌이 아니라고 판단한 것이다.


    법원판단

    이 법(집합건물법) 제48조 제4항은 재건축 참가자 또는 이들의 합의에 의하여 지정된 자는 재건축 불참자에 대하여 그 구분소유권 및 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 매도청구권은 재건축을 가능하게 하기 위한 최소한의 필요조건이라 할 것이므로 재건축제도를 인정하는 이상은 이 자체를 가지고 재건축불참자의 기본권을 과도하게 침해하는 위헌적인 규정이라고는 할 수 없다.

    한편, 청구인 박○○과 윤◎◎은 토지수용법의 하위법이라고 할 수 있는 이 법 제48조 제4항이 토지수용법과 달리 재건축참가자의 매도청구권에 대해서만 규정함으로써 재건축참가자는 매매대금을 전혀 지급하지 않고서도 매도청구권을 행사할 수 있도록 하고 이로써 바로 재건축불참자의 구분소유권과 대지사용권을 취득하고 나아가 명도청구까지 할 수 있도록 하고 있으므로 비례와 공평의 원칙 등에 위반된다고 주장한다. 그러나 이 법과 토지수용법은 그 입법목적을 전혀 달리 하는 것으로 이 법이 토지수용법과 그 내용을 달리 하고 있다는 이유만으로 이 법의 위헌을 주장할 수는 없고, 이 법 제48조 제4항에 의한 매도청구권의 행사가 있게 되면 매도청구권 행사자와 재건축불참자 사이에는 재건축불참자의 구분소유권 및 대지사용권에 대한 매매계약이 성립한 것으로 의제되므로 매도인인 재건축불참자는 매매에 관한 일반 원칙에 따라 매매대금인 시가 상당의 금원을 지급 또는 제공받을 때까지 그 소유권이전 및 명도의무의 이행을 거절할 수 있으므로 이에 대한 청구인들의 주장은 모두 이유없다.


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