글쓴이 : 박정섭
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    부동산경매와 임차인의 권리금회수

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    안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.

    상가건물에 대한 경매가 진행되는 경우 임차인의 권리금 회수가 문제될 수 있습니다. ​

    권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(상가건물임대차보호법 제10조의 3 제1항).

    임차인은 권리금을 회수하지 못하고 임차목적물을 반환할 경우 새로운 영업의 시작을 위해 시설비와 권리금 등을 재투자해야 하고, 기존 매출을 회복하기까지 상당한 기간 동안 영업 손실을 감당해야 합니다. ​

    임대인은 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 상가건물임대차보호법 제10조 제1항의 사유가 없는 한 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그 밖에 정당한 사유(상가건물임대차보호법 제10조의 4 제2항) 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 아니 됩니다. 상가건물임대차보호법은 임대인에게 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 상가임차인의 권리금을 보호하고 있습니다.

    ​임대차는 채권이므로 대항력이 없는 것이 원칙이나, 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물의 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면, 이 두 요건을 갖춘 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제3조 제1항).

    임차권은 임차건물에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸합니다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 않습니다(상가건물임대차보호법 제8조).

    경매절차에서 최선순위 설정일자보다 대항요건을 먼저 갖춘 상가건물임차인의 임차보증금은 매수인에게 인수되는 경우가 발생할 수 있고, 대항력과 우선변제권이 있는 상가건물 임차인이 배당요구를 하였으나 보증금 전액에 관하여 배당을 받지 아니한 경우에는 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 인수되게 되는 것입니다.

    ​임차목적물이 경매되는 경우에 그 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 임대차 기간이 만료되지 않았음에도 경매법원에 배당요구를 하는 것은 스스로 더 이상 임대차관계의 존속을 원하지 아니함을 명백히 표시하는 것이어서 다른 특별한 사정이 없는 한 이를 임대차 해지의 의사표시로 볼 수 있고(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결), 임대차 관계는 경매법원으로부터 임대인에게 배당요구 사실이 통지된 때에 해지로 종료됩니다(대법원 1998. 9. 18. 선고 97다28407 판결).

    따라서 최선순위 설정일자보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인, 즉 경매절차에서 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로서는 배당요구신청 등으로 임대차 관계를 종료시킬 것인지, 아니면 대항력 및 임대차 관계를 유지하면서 권리금 회수기회를 가질 것인지 신중히 고려하여 배당요구를 하여야 할 것입니다. 또한, 상가건물에 임차하고자 하는 임차인으로서는 임차목적물에 대하여 경매가 진행될 경우 임차목적물의 환가대금에서 보증금을 배당받을 수 있는지 뿐만 아니라 권리금 회수기회도 고려하여 임대차계약을 체결하여야 할 것입니다.

    부동산전문법무사 박정섭


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