글쓴이 : 박정섭
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    차임증감청구권

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    안녕하세요, 부동산전문법무사 박정섭입니다.

    코로나바이러스감염증-19의 확산이 매출 감소로 이어지면서 차임증감청구권에 관한 문의가 증가하고 있는데요, 오늘은 임대차계약에 있어서 차임증감청구권에 관하여 살펴보겠습니다.

    임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간의 합의가 있어야 하고, 임대차 기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조 등에 의하여 차임의 증감을 청구할 수 있습니다. 차임증감청구권은 계약당사자가 임대료를 약정한 후 일정한 요건에 해당하는 경우 임대인 또는 임차인이 임대료의 증액이나 감액을 청구할 수 있는 권리를 말하며 민법 제628조, 상가건물임대차보호법 제11조, 주택임대차보호법 제7조에서 각 규정하고 있습니다.

    차임증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것입니다(춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761).

    차임증감청구권은 임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니할 것을 요건으로 합니다(민법 제628조). 하급심 판례는 전세보증금증감청구권에 관하여 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 그 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것인 데다가, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터잡은 것인 만큼 엄격한 요건 아래에서만 인정될 수 있으므로, 기본적으로 사정변경의 원칙의 요건인 ① 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, ② 그 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, ③ 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, ④ 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족된 경우로서, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준(일반적인 예로서, 당초 약정금액의 20% 이상 증감하는 경우를 상정할 수 있음)에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 수 있고, 증감의 정도도 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 밖에 당사자들의 특수성, 계약의 법적 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 한다(서울지방법원동부지원 1998. 12. 11. 선고 98가합19149 판결:항소조정성립)고 판시한 바 있습니다.

    상가건물임대차 및 주택임대차 증액은 대통령령(상가건물 임대차보호법 시행령 제4조, 주택임대차보호법 시행령 제8조)이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 정하고 있기는 하나, 위 규정은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 때에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하거나 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에는 적용되지 않습니다(대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결).

    임대차계약을 하면서 차임증감청구권을 배제하는 특약을 하는 경우가 있는데요, 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다. 다만, 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).

    차임불증액특약과 달리, 차임불감액특약은 임차인에게 불리한 약정으로서 효력이 없습니다(민법 제652조, 상가건물임대차보호법 제15조, 주택임대차보호법 제10조). 따라서 임차인은 차임불감액특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

    이상, 차임증감청구권에 관하여 살펴보았습니다.

    부동산전문법무사 박정섭
    법률상담 1599-9732, 010-3286-1250


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