글쓴이 : 권형필
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    아파트 하자를 판단하는 기준

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    아파트에 하자가 발생하였는지 판단하는 기준 및 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 있는지 여부 (대법원 2012다187** 판결)

    판례 해설

    아파트가 설계도대로 건설되지 않았다면 이 역시 하자에 해당한다. 그렇다면 이러한 하자를 판단할 때 그 기준은 착공도면일까 아니면 준공도면일까. 이에 대하여 법원은 여러 사정들을 고려하여 원칙적인 기준은 준공도면이라고 판단하였다.

    그러나 중요한 부분은, 무조건 준공도면이 기준인 것은 아니라는 것이다. 만약에 아파트 분양계약을 체결할 당시에 착공도면대로 시공할 것을 수분양자에게 설명하거나, 그와 같은 내용을 분양안내서 등 광고 또는 견본주택에 표시하였다면 그러한 내용이 계약의 내용에 포함되는 것이므로 이러한 특별한 사정이 존재한다면 예외적으로 착공도면을 기준으로 하자 여부를 판단하게 된다.

    사실 대상판결은 당사자 사이의 합치된 사항이 계약의 내용이 되고, 그에 따라 계약의 이행 여부를 판단해야 한다는 기본적인 계약 체결의 법리를 적용한 것에 불과하다. 이 사건에서 더 주목해야 하는 것은 대상판결로 인해 하자 발생 및 존재를 증명하는 책임이 시공사에서 아파트 측으로 넘어갔다는 것이다. 소송에서 있어서 증명책임을 누가 부담하는지가 소송의 승패에 큰 영향을 미친다는 것을 생각해보면 대상판결은 아파트 측에 불리한 판결임이 분명하다.


    법원 판단

    아파트 분양계약에서의 분양자의 채무불이행책임이나 하자담보책임은 F아파트가 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 하거나 주택법상의 주택건설기준 등 거래상 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 인정되고(대법원 2008. 8. 21. 선고 2008다9358, 9365 판결, 대법원 2010. 4. 29. 선고 2007다9139 판결 등 참조), 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, F아파트가 설계도대로 건축되었는지 여부, 주택 관련 법령에서정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다(대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결 등 참조).

    그런데 ① 사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고 대외적으로 공시되는 것이 아니어서 별도의 약정이 없는 한 사업주체와 수분양자 사이에 사업승인도면을 기준으로 분양계약이 체결되었다고 보기 어려운 점, ② 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 공사 항목 간의 대체시공이나 가감시공 등 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있는 점, ③ 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경에 해당하는 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있는 점, ④ 이처럼 설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되는 점, ⑤ 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 되는 점, ⑥ 아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 F아파트 분양계약에서의 수분양자는 F아파트가 사업승인도면에서 변경이 가능한 범위 내에서 설계변경이 이루어진 최종설계도서에 따라하자 없이 시공될 것을 신뢰하고 분양계약을 체결하고, 사업주체도 이를 계약의 전제로 삼아 분양계약을 체결하였다고 볼 수 있는 점 등을 종합하여 보면, F아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다. F아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.


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