글쓴이 : 권형필
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    지역주택조합의 토지 미확보와 가입계약 해제

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    조합계약 당시 토지 확보율이 현저히 적었음에도 막연히 확보되었다고 기망하였고 그 이후로도 일정 기간 어느 수준에 이르지 못하였다면 조합원은 기망을 이유로 조합계약을 취소할 수 있고 그에 따라 기 납부한 금원을 반환받을 수 있다(청주지방법원 2018가합36** 판결).

    판례 해설

    지역주택조합의 핵심 중 하나는 바로 토지 확보율이다. 즉, 지역주택조합의 설립 인가를 받으려면 80% 이상의 사용권원을 확보해야 할 뿐만 아니라, 나아가 95%에 도달해야 비로소 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있기 때문이다. 이러한 이유로 토지확보율이 80% 미만인 경우라면 조합의 설립 자체가 불가능하다.

    대상판결의 조합은 조합 계약을 체결할 때에는 단지 19.4%의 토지만 확보하였음에도 불구하고 100% 토지 사용승낙을 받았다고 하였을 뿐만 아니라, 창립 총회 시에도 53.84%밖에 확보하지 못하였음에도 98.9% 확보하였다고 기망하였기에 문제되었다.

    이에 대하여 법원은 이 사건 조합 계약의 취소를 인정하면서 기 납부한 금액의 반환도 인정하였다.


    법원판단

    1. 주위적 청구에 대한 판단

    가. 기망으로 인한 취소 여부에 대하여
    1) 상품의 선전·광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 한 기망성이 결여된다고 하겠으나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2009다1313 판결 등 참조).

    2) 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13782호로 개정되기 전의 것) 제18조의2 제1항, 제32조 제2항에 따르면 지역주택조합 설립인가를 받으려는 자는 해당 주택건설 대지의 80퍼센트 이상에 해당하는 토지의 사용권원을 확보하여야 하고, 주택건설 사업계획의 승인을 받고 주택건설 대지면적의 95퍼센트 이상의 사용권원을 확보한 경우 사용권원을 확보하지 못한 대지의 모든 소유자에게 대지 매도를 청구할 수 있으므로, 지역주택조합의 토지 사용권원 확보현황 내지 토지계약율은 사업의 추진이나 조합원의 모집에 있어 매우 중요한 사항에 해당한다고할 것이다.

    이 사건에 관하여 보건대, 위 증거들 갑 제3, 4, 5, 6, 13호증, 을 제34, 35, 36호증의 각 기재 및 영상, 증인 AE, AF의 각 증언 및 변론 전체의 취지에 비추어 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고는 원고들과 이 사건 계약을 체결한 당시 그 중요한 사항에 해당하는 토지계약률 등 토지 사용권원에 관하여 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도로 허위고지 하여 원고들을 기망한 것으로 봄이 상당하고, 그로 인한 계약 취소의 의사표시가 담긴 이 사건 소장 부본이 2018. 5. 11. 피고에게 송달된 사실은 기록상 명백하므로, 피고와 위 원고들 사이의 이 사건 계약은 계약의 취소로 인해 그 효력이 소멸되었다.
    가) 민사재판에 있어서는 다른 민사사건 등의 판결에서 인정된 사실에 구속받는 것은 아니라 할지라도 이미 확정된 관련 민사사건에서 인정된 사실은 특별한 사정이 없는 한 유력한 증거가 된다 할 것이므로 합리적인 이유 설시 없이 이를 배척할 수 없고, 특히 전후 두 개의 민사소송이 당사자가 같고 분재의 기초가 된 사실도 같으나 다만 소송물이 달라 기판력에 저촉되지 아니한 결과 새로운 청구를 할 수 있는 경우에 있어서는 더욱 그러하다(대법원 2009. 9. 24. 선고 2008다92312, 92329 판결 등 참조).
    살피건대, 관련 민사사건과 이 사건은 당사자인 피고와 각 그 계약 내용이 완전히 동일하고, 각 계약의 시기 역시 대부분 비슷한 시기에 이루어졌으며, 피고가 양 사건에 제출한 증거들 역시 대부분 공통된 것으로 보이는데, 관련 민사사건에서 “이 사건 사업 전체 예정부지의 면적이 20,077㎡인데, 이 사건 계약 중 가장 나중에 체결된 계약일인 2013. 2. 21.을 기준으로 볼 때 피고와 토지주들 사이에 매매계약이 체결된 면적은 3,895㎡로 전체 사업 예정부지의 약 19.4%에 불과하였다.”고 판단하였다.
    나) 한편, 피고는 AD가 이 사건 사업 부지 내 토지 소유자들과 매매계약을 체결하였고, 피고가 사업양도를 통해 AD의 권리를 모두 양수하였으므로 이 사건 계약 당시 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지들에 대한 사용권원을 그대로 인수한 것으로 보아야 한다고 주장한다.
    그러나 AD의 당시 대표이사였던 AF는 이 법원에 출석하여 “피고와 이 사건 사업에 관한 양도계약을 체결한 후 매매계약 대상 토지주들을 일일이 찾아다니며 변경계약을 체결해 줄 것을 요청하였으나, 그 토지주들이 ‘계약금을 주면 변경계약을 체결해 주겠다’는 취지의 조건을 제시하였고, 피고가 그 계약금을 늦게 지급하는 바람에 변경계약이 늦게 이루어지게 되었다.”는 취지로 진술하였고, 실제 피고는 대부분 이 사건 계약 이후 이 사건 사업 부지 내 토지소유자들에게 별도의 계약금을 다시 지급하고 변경계약을 체결하게 되었는바, 위와 같은 점 들을 종합하여 보면, 이 사건 계약 당시 위 AD가 매매계약을 체결한 대상 토지의 사용권원을 피고가 취득한 것으로 볼 수는 없다.
    다) 그럼에도 피고는 이 사건 조합원 모집시 사업 예정부지에 대한 100% 계약을 완료하였다는 등의 분양광고를 하고, 피고 조합장 AE 작성의 “이 사건 사업 부지 토지매매계약이 완료되었음을 확인합니다.”는 취지의 확인서를 조합원 모집 과정에 이용하기도 하였다.
    라) 또한 피고는 2013. 2. 23.자 개최된 창립총회에 앞서 발송한 안내책자에 “이 사건 사업 예정 부지 중 98.9%의 토지에 대하여 매매계약 체결을 완료하였다.”는 내용을 기재하였고, 위 창립총회 당일 위 조합장 AE은 “이 사건 사업 부지 토지 중 98.9%에 대하여 매매계약 체결을 완료하였고, 미계약 초지에 대하여도 지속적인 협이 중에 있는바, 만일 협의가 이루어지지 아니할경우 주택법 제18조의2 매도청구를 통해 사용권원을 100% 확보하도록 하겠다.”는 취지로 이 사건 사업 진행 경과에 대해 설명하였다.
    마) 그러나 피고가 위 창립총회 이후 2013. 6. 4.경 조합원들에게 보낸 사업진행 경과보고서에 이 사건 사업 부지 내 토지의 계약현황률로 53.84%가 기재되어 있었고, 2013. 10. 19. 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 “총 20,077㎡ 중 약 44.6%에 해당하는 8,961㎡에 대한 계약완료가 이루어진 상태이다.”는 취지의 경과보고가 이루어 졌으며, 2014. 8. 30. 및 2015. 2. 28.에 각 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 “총 20,077㎡ 중 약 44.6%에 해당하는 8,961㎡에 대한 계약완료가 이루어진 상태이다.”는 취지의 경과보고가 이루어 졌으며, 2014. 8. 30. 및 2015. 2. 28.에 각 개최된 피고 임시총회에서 토지계약 현황으로 “총 20,077㎡ 중 약 54.77%에 해당하는 10,996㎡에 대한 계약완료가 이루어지 상태이다.”는 취지의 경과보고가 각 이루어졌다.

    나. 피고의 추인 관련 주장에 대하여
    살피건대, 이 사건 계약 이후 피고가 이 사건 사업 부지 내 토지의 매매계약율이 계약 당시 고지하였던 것보다 훨씬 적다는 취지의 경과보고를 조합 총회 등을 통해 수차례 걸쳐 조합원들에게 보고한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고들이 피고 조합의 설립인가 진행 과정에서 기망 등을 이유로 항의하거나 계약의 취소 및 해제 등을 주장하지 아니하였음은 당사자들 사이에 일응 다툼이 없다.
    그러나 추인은 취소권을 가지는 자가 취소원인이 종료된 후에 취소할 수 있는 행위임을 알고서 추인의 의사표시를 하거나 법정추인사유에 해당하는 행위를 행할 때에만 법률행위의 효력을 유효로 확정시키는 효력이 발생하는 것인바(대법원 1997. 5. 30. 선고 97다2986 판결 등 참조), 위 인정사실 및 사정 등 만으로는 원고들이 이 사건 계약 이후 기망으로 인한 착오에서 벗어난 상태에서 이 사건 계약이 취소할 수 있는 행위임을 알고 이를 묵시적으로 추인하였음을 인정하기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 이 부분 피고의 주장은 이유 없다.

    다. 제척기간 관련 주장에 의하여
    살피건대, 민법 제 146조는 “취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다.”고 규정하고 있고, 한편 피고는 ‘원고들이 추인할 수 있는 날’을 2015. 11. 4.로 기산하여 그 제척기간 도과를 주장하고 있는바, 가사 피고의 주장과 같이 원고들이 이 사건 계약을 추인할 수 있었던 날을 2015. 11. 4.로 인정한다 하더라도 이 사건 소가 그로부터 3년이 경과하기 전인 2018. 5. 4. 제기되었음은 기록상 명백하므로, 피고의 위 부분 주장 역시 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.


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