글쓴이 : 권형필
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    지역주택조합의 사업부지 확보와 이행불능

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    지역주택조합이 변론 종결 시까지도 사업진행을 위한 토지 부지를 확보하지 못하였다면 이행불능을 이유로 계약을 해제할 수 있다(의정부지방법원 고양지원 2019가합701**).

    판례 해설

    조합 계약도 계약이다. 따라서 계약 당사자 일방이 계약 상의 내용을 이행하지 못한다면 이행지체로 인한 계약해제가 가능하다. 더욱이 만약 계약 내용을 이행하는 것이 불가능하다면 이행지체 및 최고 여부와 상관없이 상대방은 바로 계약을 해제하고 원상복구 요구 즉, 계약금을 돌려받을 수 있다.

    이 사건 조합은 소송 변론 종결시까지도 사업대지를 확보하지 못하였고, 이에 법원은 이행불능을 이유로 한 계약 해제를 인정하였다.

    소송에서 조합 측은 추후에 부지를 확보할 가능성이 존재하므로 이행불능이 아니라고 항변하였지만, 법원은 계약에 있어서 이행 불능은 절대적·물리적으로 이행을 할 수 없는 경우를 의미하는 것이 아니라 사회생활에 있어서 경험법칙이나 거래상의 관념에 비추어 판단했을 때 계약의 이행을 기대할 수 없는 경우라면 이행불능이라고 판단해야 한다고 보아 조합원의 손을 들어주었다.

    결국 지역주택조합에 있어서 가장 중요한 것은 사업부지의 확보인바, 이처럼 사업부지를 확보하지 못한 경우에는 언제든 계약 해제를 당할 위험을 안고 있는 것이다.

    법원 판단

    채무의 이행이 불능이라는 것은 단순히 절대적·물리적으로 불능인 경우가 아니라 사회생활에 있어서의 경험법칙 또는 거래상의 관념에 비추어 볼 때 채권자가 채무자의 이행의 실현을 기대할 수 없는 경우를 말하는 것이다(대법원 2003. 1. 24. 선고 2000다 22850 판결).

    이 사건 인정사실에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 이 사건 사업은 이 사건 사업부지에 공동주택을 건설하여 원고들이 입주할 수 있도록 하는 것을 목적으로 하는데, 이 사건 사업부지에 아파트를 신축하기 위하여 필수적으로 요구되는 지구단위계획 지정에 대하여 파주시는 2020 파주도시기본계획상 인구배분이 불가능하다는 등의 사유로 이 사건 반려처분을 하였던 점, ② 그런데 인구배분 문제는 쉽게 해결 될 수 있는 사안이 아니고 실제 이 사건 변론종결일 현재까지도 인구배분 문제 등이 해결되지 못하였을 뿐 아니라 해결될 가능성을 엿볼 사정도 찾아보기 어려운 점, ③ 파주시는 이 사건 반려처분을 한 데 이어 ‘M신도시가 개발 중인 상황에서 비도시지역까지 공동주택을 건설하는 것은 체계적이고 균형적인 도시개발에 적합하지 않다’는 이유로 2030 도시기본계획상으로도 여전히 위 사업부지에 인구배분이 불가능하다는 취지를 분명히 표명한 점, ④ 파주시의 인구배분에 대하여 행정쟁송 등으로 다투는 절차가 진행 중이라는 사정도 찾아볼 수 없는 점, ⑤ 비록 지역주택조합 사업은 진행과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입 작업 등 사업의 성패를 좌우하는 변수가 많음에 따라 최초 사업계획이 변경되거나 당초 예정했던 사업의 진행이 지연되는 등의 사정이 발생할 수 있음은 어느 정도 예상할 수 있다고 하더라도(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013다 75892 판결) 조합원들이 사업계획이 다소 더디게 진행되거나 당초 계획과 다르게 사업내용이 변경됨을 수인해야 함은 별론으로 하고, 사업 추진 가능성 자체가 불확실한 상황에 놓이는 경우까지 수인해야 한다고 보는 것은 당사자들의 합리적인 의사나 계약 목적에 부합한다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 이 사건 사업은 경험법칙 또는 거래관념상 피고들의 이행의 실현을 기대할 수 없어 이행불능이 되었다고 봄이 상당하다.

    나아가 이를 이유로 한 원고들의 해제의 의사표시가 담긴 2019. 6. 24.자 준비서면이 2019. 6. 25. 피고들에게 도달하였음은 기록상 명백하므로, 이 사건 조합가입계약은 적법하게 해제되었다. 결국 피고 N단지는 원고 A 등에게, 피고 O단지는 원고 I 등에게 원상회복으로서 별지 청구금액표 중 ‘납입금액 합계’란 기재 각 돈 및 그중 ‘납입금액’란 기재 각 돈에 대하여 ‘납입일자’란 기재 각 납입일부터 이 사건 소장 부본 송달일인 2019. 2. 7.까지는 민법이 정한 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 본문의 법정이율에 관한 규정(2019. 5. 21. 대통령령 제29768호로 개정된 것) 및 부칙 제2조 제2항에 따라 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 이자 및 지연손해금을 지급할 의무가 있다.


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