글쓴이 : 권형필
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    임대차 건물의 소유주 변경과 보증금 반환

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    전세로 들어간 건물의 임대인이 바뀌었다면 전세보증금은 누구에게 청구해야할까(서울지방법원 2000가단148** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    작년 9·13 부동산대책 이후로 전국의 집값이 떨어지면서 기존의 전세가보다 매매가가 낮아지는 이른바 ‘깡통전세’가 난무하기 시작했다. 이에 전세금을 반환받지 못하는 것은 아닌가 하고 걱정하는 세입자들을 위해 주택도시보증공사에서는 집주인인 임대인을 대신하여 세입자에게 보증금을 반환하고, 추후 집주인에게 구상권을 행사하는 구조의 전세보증보험 상품을 내놓는 상황이 발생하였다.

    그렇다면 기존의 임대인들이 제3자에게 집을 매도하는 현재 상황에서, 앞서 언급한 전세보증보험마저 가입하지 못한 임차인들은 누구에게 전세보증금을 청구해야 할까?

    대상판결의 임차인인 원고는 자신과 임대차 계약을 체결한 피고에게 임차보증금을 지급한 뒤 주민등록 전입신고를 마쳤으나, 피고가 해당 건물을 제3자에게 양도하였다. 이러한 상황에서 전세보증금을 받지 못하게 되는 상황이 되자 종전 소유자인 피고를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기하였다.

    이에 법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 소유권을 이전받은 양수인이 임대인의 지위를 승계함으로써 종전 소유자는 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것이고, 이는 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 없다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    갑 제1, 2, 3호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 원고가 1997. 10. 7. 피고로부터 그 소유의 서울 ○○구 ○○동226-54 지상 2층 다가구용 단독주택(이하, ‘이 사건 주택’이라 한다)의 일부를 임차보증금 31,000,000원, 임차기간 1997. 10. 30.부터 12개월로 임차하여 피고에게 위 임차보증금을 지급하고 주민등록 전입신고를 마친 다음 거주하는 사실을 인정할 수 있고 반증 없다.

    원고는 위 임차기간이 1998. 10. 30.로 만료하였음을 이유로 위 임차보증금의 반환을 청구함에 대하여, 피고는 위 임차보증금 반환의무는 1998. 10. 1. 이 사건 주택의 양수인에게 인수되고 피고는 그 반환의무를 면하였다고 항변하므로 살피건대, 을 제1호증, 갑 제3호증의 각 기재에 변론의 전취지를 종합하면, 위 주택에 관하여는 1998. 10. 1. 소외 백♤식에게 같은 해 9. 28. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐지고, 이어 1999. 10. 22. 소외 주식회사 국민은행에 의한 임의경매(이 법원 99타경64842)의 기입등기가 마쳐진 사실을 인정할 수 있고 반증 없으므로, 위 임차보증금 반환의무는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 위 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계한 위 백♤식에게 이전되어 양도인인 피고의 위 보증금반환채무는 소멸하였다고 할 것이므로 피고의 위 항변은 이유 있다.
    이에 대하여 원고는, 원고가 피고에 대하여 위 임차기간만료 3개월 전 구두로 위 임대차계약의 해지를 통보하였으므로 그 임대인의 지위가 양수인에게 승계된 것이 아니라고 주장하므로 살피건대, 앞서 본 바와 같은 임차기간의 약정이 있는 이상 임차인의 일방적 의사표시로 위 임차대차계약에 대한 해지의 효력이 발생할 수 없음은 물론이고, 갑 제4, 5, 6호증의 각 기재만으로는 원ㆍ피고 사이에 해지의 합의나 임대차관계종료의 합의가 있었음을 인정하기에 부족하며 달리 이를 인정할 아무런 증거가 없으므로, 위 주택에 대한 위 양도행위 이전에 위 임대차계약관계가 종료하여 임대인의 지위가 승계되지 아니하였다는 취지의 주장은 이유 없다.

    나아가 임차주택에 대한 임대인의 지위승계에 대하여 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있는지를 살피건대, 주택임대차보호법의 적용대상인 ‘주거용건물’이 아닌 상가건물 등의 임대차관계에서는 그러한 법리가 적용된다고 볼 것(대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 등 참조)이다. 그러나 주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것(대법원 1994. 3. 11. 선고 93다29648 판결 등 참조)이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결 등 참조)고 할 것이다.

    다만, 임차인이 그 승계를 원하지 않는다면 미리 그러한 약정을 하거나(이는 주택임대차보호법 제10조에 따라서 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없는지 여부가 판단될 수 있다) 승계 이전에 임대차관계를 종료하는 방법 등이 있을 수 있다(원고 대리인이 들고 있는 대법원 94다37646 판결은 임차기간중에 임차주택이 경매되는 경우에는 임차인의 해지권이 인정되고, 그 해지에 의하여 임대차관계가 종료되면 개정 전 주택임대차보호법 제3조의2 제1항 단서에 해당하지 아니하므로 우선변제를 청구할 수 있다는 것일 뿐이지 일반적으로 임차인이 승계를 원하지 아니할 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다는 취지는 아니라고 할 것이다.

    또한, 주택임대차보호법의 위와 같은 승계규정들은 임차주택이 최소한의 담보가 된다는 전제하에 임차인의 보호를 위하여 마련된 규정이나 현실에 있어서는 승계되지 아니하였던 편이 임차인에게 경제적으로 유리한 경우도 없지 아니할 것이나, 법규정은 자신의 권리확보를 위하여 최선을 다하는 합리적인 인간을 전제로 하는 것이고, 임차인의 보호를 위한다고 하여 임차인이 법률관계를 개별적 또는 일방적으로 선택할 수 있게 할 수는 없을 것이다).


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