글쓴이 : 권형필
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    구 주택건설촉진법시행령 제43조의5 제1항 제1호 (가)목 소정의 의무하자보수보증계약의 약관상 보증대상이 되는 ‘사용검사 이후에 발생한 하자’는 단순히 오시공·미시공 여부가 아니라 그로 인한 하자가 언제 발생했는지를 기준으로 평가해야 한다(대법원 99다696** 판결).

    판례 해설

    지난 칼럼들에서 살펴보았듯이 법원 감정의 중요성을 생각하면 감정을 신청할 때 각 당사자는 자신에게 유리한 사항에 관하여 적극적으로 의견을 개진하여야 한다. 대상판결은 그 중에서 감정의 범위와 관련한 내용으로, 하자로 인한 손해배상 청구하는 자는 감정의 범위가 넓을수록 좋지만, 반대로 하자보수 등을 청구받는 상대방으로서는 그 감정의 범위를 좁혀서 궁극적으로 감정 금액이 적게 나오게 해야 한다.

    즉, 보증회사는 보증청구를 당하였을 때 보증 및 감정의 범위를 정확히 제시하여 법원 감정이 보증의 범위를 벗어나지 않도록 노력하여야 하고, 무엇보다 이는 감정을 진행하기 전에 감정의 범위 등을 논의할 때 전달하는 것이 더 효과적이다.

    구 주택건설촉진법 및 관련 법령에서는 아파트와 관련한 하자보증의 범위를 ‘사용검사 후 하자’로 특정하고 있다. 결국 감정은 사용검사 후 하자만을 위주로 정해져야 한다.

    이에 우리 법원은 사용검사 이후의 하자에 관하여 미시공, 오시공만으로 곧바로 사용검사 전 하자라고 판단하지 않고, 미시공, 오시공 등으로 인하여 안전상 위험을 초래하는 균열 등이 실제로 나타났다면 보증대상이 되며, 다만 보증기간 전에 하자보수를 요청해야 비로소 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받을 수 있다고 판단하였다.

    법원 판단

    구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조 제15항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제17조에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 주택사업공제조합과 ○○아파트 신축공사에 대하여 보증기간을 정하여 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목 소정의 의무하자보수보증계약을 체결하였는데, 그 보증계약의 약관에, ‘공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니한다.’고 규정되어 있는 경우, 그 보증대상이 되는 손해는 일단 위 공동주택관리령에 따라 보수를 청구할 수 있는 하자로 인한 손해이어야 할 것이므로, 결국 그 보증대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 제16조 및 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3]에서 규정하고 있는 하자이어야 하는바, 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙에서는 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간을 규정하면서, 하자보수대상 시설공사를 대지조성공사, 옥외급수위생관련공사, 지정 및 기초공사, 철근콘크리트공사 등 17개 항목으로 구분한 후, 하자보수책임기간을 1년에서 3년까지로 정하면서 기둥, 내력벽의 하자보수기간을 10년으로, 보, 바닥, 지붕의 하자보수기간을 5년으로 따로 규정하였고, 하자의 범위를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자’라고 규정하고 있으므로, 결국 보증대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, ‘공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열, 처짐 등이 발생한 것’이라고 보아야 할 것이고, 그 공사상의 잘못이 미시공이나 변경시공이라고 할지라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이어서, 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 위험성이 내재되어 있다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 비로소 발생하여야 보증대상이 되고, 아울러 그 보증대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다.


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