글쓴이 : 권형필
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    관리단집회에서 임차인의 의결권 행사

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    집합건물법 개정으로 인하여 구분소유자와 임대차 계약을 체결한 임차인은 구분소유자의 명시적 위임 없이도 관리단집회에서 의결권 행사가 가능하다(서울중앙지방법원 2015가합5348**).

    판례 해설

    2012. 12. 18. 집합건물 개정으로 인해서 관리인 선임과 공용부분 관리에 대해서는 구분소유자와 적법한 계약을 통해 해당 전유부분을 점유하는 임차인 등의 점유자가 직접 관리단집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있게 되었다. 그렇다면 직접 관리단집회에 참여하는 것이 아니라 임차인이 작성한 위임장도 과연 유효할까.

    이 사건에서 상가 구분소유자들인 원고들은 ‘대부분의 의결권이 제3자인 임차인에 의해서 작성된 것이므로 해당 의결권은 의결정족수에 포함될 수 없다’고 주장하였다. 그러나 법원은 개정 집합건물법의 취지를 살펴볼 때 해당 의결이 유효하다고 판결한 것이다.

    다른 곳에 거주하는 구분소유자보다는 실제 해당 건물에 살면서 점유하는 임차인이 직접 생활 또는 영업을 하면서 해당 집합건물의 관리에 필요한 것을 더 잘 알고 있는 것을 생각해보면, 임차인이 구분소유자의 명시적 위임 없어도 의결권을 행사할 수 있도록 한 개정 집합건물법의 취지와 그에 따른 대상판결은 타당하다.

    법원 판단

    집합건물법상 관리단 집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항의 입법취지, 의결권 행사방법을 규정하는 다른 조항과의 관계 등 다음과 같은 사정을 종합적으로 고려할 때, 점유자가 집합건물법 제24조 제4항에 따라 관리단 집회에서 의결권을 행사하는 경우 집회에 직접 참여하여 의결권을 행사하는 방법 뿐 아니라 집합건물법 제38조 제2항이 규정하는 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 봄이 타당하다.

    ① 2012. 12. 18. 집합건물법의 개정으로 관리단 집회에서 점유자의 의결권 행사를 인정하는 조항 (제16조 제2항, 제24조 제4항, 제26조의3 제2항)이 신설된 취지는 종전에는 집합건물의 소유자가 아닌 임차인이나 전세입자 등에게 집합건물 관리에 필요한 의사결정 과정에 참여할 수 있는 권한이 주어지지 않아 집합건물의 관리가 부실해지는 원인이 되고 있음을 고려하여, 원칙적으로 임차인 등 점유자도 공용부분의 관리, 관리인이나 관리위원회 위원 선임에 관한 관리단 집회에 참석하여 구분소유자를 대신하여 의결권을 행사할 수 있도록 함으로써 집합건물에 실제 거주하거나 점포를 운영하는 임차인 등의 권익을 증진하고 집합건물의 관리를 더욱 건실하게 하기 위한 것인바, 위와 같은 입법취지에 비추어 위 신설 조항에 의해 새로이 인정된 점유자의 의결권에 관하여 그 행사방법을 제한적으로 해석하는 것은 신중할 필요가 있다.

    ② 점유자의 의결권 행사를 인정하는 위 조항들은 모두 그 문언상 ‘관리단 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있기는 하나, 그 입법과정에서의 논의를 보면 이는 점유자에게 관리단 집회의 의결에 참여할 권리를 부여함에 초점을 맞춘 것으로 보일 뿐, 점유자의 경우 직접 참석하는 경우에만 의결권을 행사할 수 있도록 그 의결권 행사방법을 제한하고자 하는 의도로는 보이지 않는다.

    ③ 비록 점유자의 의결권이 고유의 의결권이 아니라 ‘그 구분소유자의 의결권’을 대신 행사하는 것이라고 하더라도, 이는 단순히 구분소유자의 대리인 역할을 하는 것이 아니라 임차인 등 점유자 본인의 권익 보호를 위하여 자신의 이름으로 의결권을 행사하는 것이므로, 그 의결권 행사방법 등에 있어서 구분소유자와 점유자를 굳이 차별할 만한 합리적 이유가 없다.

    ④ 관리단 집회에서의 의결권 행사방법에 관한 일반 조항인 집합건물법 제38조 제2항은 서면이나 전자적 방법 또는 대리인을 통한 방법으로도 의결권 행사가 가능하다고 규정하면서 그러한 의결권 행사의 주체를 구분소유자로 한정하고 있지 않다.

    한편, 이에 대하여 원고들이 반박하는 사유, 즉 관리단집회에서의 점유자의 의결권은 원칙적·일반적으로 인정되는 것이 아니고 개별 조항에 의하여 예외적으로 인정되는 것인 점, 점유자의 의결권은 고유의 의결권이 아니라 구분소유자의 의결권을 대신 행사하는 것이며, 구분소유자가 사전에 명시적인 반대의사를 밝힌 경우에는 허용되지 않는 보충적인 성격을 가지고 있는 점, 구분소유자와 달리 점유자의 경우에는 당해 집합건물을 직접 점유하고 있어 관리단집회의 직접 참석에 대한 부담이 크지 않은 점 등을 고려하더라도, 위 판단과 달리 보기 어렵다.


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