글쓴이 : 박정섭
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    법원경매와 인도(명도) 범위

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    안녕하세요. 부동산전문법무사 박정섭입니다.

    정부의 부동산대책과 공급과잉 이슈 등으로 부동산시장 침체가 이어지면서 법원경매 사건 수가 증가하고 있는데요, 법원경매에서 중요한 쟁점인 부동산을 취득한 매수인이 목적물의 인도를 구할 수 있는 범위에 관하여 살펴보겠습니다.

    결론부터 보자면 인도를 구할 수 있는 범위는 매수인이 소유권을 취득하는 범위와 일치하고, 매수인이 소유권을 취득하는 범위는 결국 압류의 효력이 미치는 물적 범위와 일치하게 됩니다.

    그렇다면 압류의 효력이 미치는 물적 범위는 과연 어디까지일까요?

    압류의 효력은 경매신청 부동산에 미치는 것은 물론이지만, 그 부동산의 부합물과 종물, 종된 권리 등에도 미치게 됩니다. 따라서 경매 부동산에 대한 현황조사, 감정평가, 경매의 실시 등의 일련의 절차는 모두 이와 같은 것들을 포함하여 시행하게 되고, 채무자는 압류의 효력이 미치는 물건에 대한 처분행위가 금지되는 반면, 매수인은 압류의 효력이 미치는 물건 전부에 대하여 소유권을 취득하게 되는 것입니다.

    담보권 실행을 위한 경매의 경우에도 담보권의 효력이 미치는 목적물이 매각으로 인하여 매수인에게 이전되는 것이며, 그 목적물에는 임의경매개시결정으로 인한 압류의 효력이 미치는 것이므로, 결국 강제경매에서 압류의 효력이 미치는 범위와 담보권 실행을 위한 경매에서 담보권의 효력이 미치는 범위는 일치하는 것이 원칙입니다.

    다만, 담보권 실행을 위한 경매에서는 그 설정행위에 다른 약정이 있는 경우에는 종물이라도 평가의 대상이 되지 않지만, 법률의 특별한 규정이 있는 경우에는 종물이 아닌 경우에도 평가의 대상이 됩니다.

    쉽게 접근하자면 감정평가서를 통하여 이를 확인할 수 있는데요, 압류의 효력이 미치는 범위 내의 목적물이 감정평가의 대상이 되기 때문입니다.

    문제는 감정평가의 대상이 매수인에게 이전되는 물건의 범위와 일치하지 않을 수 있다는 데 있습니다.

    독립된 건물을 경매신청건물의 부합물이나 종물로 오인하여 경매절차가 진행된 경우 매수인은 위 독립된 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없는 반면에, 부합물이나 종물이 경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매수인은 부합물이나 종물의 소유권을 취득하게 되는 것입니다.

    대법원 1991. 4. 12. 선고 90다11967 판결
    경매의 목적이 되고 안되고는 경매절차에서의 평가목록으로 결정되는 것이 아니고 부합되었는가의 여부에 달린 것이다.

    토지상에 식재된 수목을 경락으로 취득할 수 있는지에 대하여 의문이 있을 수 있는데요, 대법원은 토지의 권원에 의하여 식재된 수목은 이를 식재한 자에게 그 소유권이 있고, 토지에 부합되지 않으므로 비록 그 수목이 식재된 후에 경매에 의하여 그 토지를 경락받았다고 하더라도 경락인은 그 수목까지 경락취득하는 것은 아니라는 입장입니다.

    대법원 1990. 1. 23. 자 89다카21095 결정
    타인소유의 토지상에 수목을 식재하는 경우, 권원에 의하여 식재한 때에는 그 소유권이 식재한 자에게 있다 할 것인 바 당원 (1980.9.30. 선고 80도1874 판결 참조), 원심이 같은 법리에서 원고가 이 사건 수목을 식재한 것은 앞에서 본 사용대차권이라는 권원에 기하여 식재한 것이어서 이 사건 수목은 이 사건 토지에 부합되지는 않는다 할 것이므로 원심이 비록 이 사건 수목의 식재후에 경매에 의하여 피고의 전자가 이 사건 토지를 경락 받았다고 하여도 그 경매에 의하여 원고의 소유인 이 사건 수목까지 경락취득하는 것은 아니라는 취지로 판단한 것은 정당하고 거기에 논지가 지적하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

    실무에서는 이와 같은 법리를 간과하여 매수인이 이미 소유권을 취득하였음에도 불구하고 경매절차상 매각에 포함되지 않았다는 이유로 경매사건의 채무자겸소유자로부터 이를 협의 매수하거나, 목적물의 인도를 구해야 할 사건에서 철거를 구하는 사례를 종종 볼 수 있습니다.

    이러한 시행착오를 겪지 않기 위해서는 경매절차의 감정평가서 등 집행기록을 참고로 하되 맹신하여서는 안 되고, 압류의 효력이 미치는 물적 범위를 이해하고 접근하여야 할 것입니다.

    한편, 부합물이나 종물, 종된 권리임에도 불구하고 매각절차에서 이를 평가하지 않아서 결과적으로 매수인이 저렴한 가격으로 목적물을 취득하는 결과에 이르게 되었다면 부당이득반환을 청구할 수 있는지에 대하여 의문이 있을 수 있는데요, 대법원은 이를 부정하는 입장입니다. 낙찰을 원인으로 취득한 이상 법률상 원인이 없는 것으로 볼 수 없다는 것입니다.

    대법원 2001. 9. 4. 선고 2001다22604 판결
    구분건물의 전유부분에 대한 소유권이전등기만 경료되고 대지지분에 대한 소유권이전등기가 경료되기 전에 전유부분만에 관하여 설정된 근저당권에 터잡아 임의경매절차가 개시되었고, 집행법원이 구분건물에 대한 입찰명령을 함에 있어 대지지분에 관한 감정평가액을 반영하지 않은 상태에서 경매절차를 진행하였다고 하더라도, 전유부분에 대한 대지사용권을 분리처분할 수 있도록 정한 규약이 존재한다는 등의 특별한 사정이 없는 한 낙찰인은 경매목적물인 전유부분을 낙찰받음에 따라 종물 내지 종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다 할 것이므로, 구분건물의 대지지분 등기가 경료된 후 집행법원의 촉탁에 의하여 낙찰인이 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 경료받은 것을 두고 법률상 원인 없이 이득을 얻은 것이라고 할 수 없다.

    대법원 1997. 4. 8. 선고 96다52915 판결
    과세관청이 체납처분으로서 하는 공매에 있어서 공매재산에 대한 감정평가나 매각예정가격의 결정이 잘못되었다 하더라도, 그로 인하여 공매재산이 부당하게 저렴한 가격으로 공매됨으로써 공매처분이 위법하다고 볼 수 있는 경우에 공매재산의 소유자 등이 이를 이유로 적법한 절차에 따라 공매처분의 취소를 구하거나, 공매처분이 확정된 경우에는 위법한 재산권의 침해로서 불법행위의 요건을 충족하는 경우에 국가 등을 상대로 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있음은 별론으로 하고, 매수인이 공매절차에서 취득한 공매재산의 시가와 감정평가액과의 차액 상당을 법률상의 원인 없이 부당이득한 것이라고는 볼 수 없고, 이러한 이치는 공매재산에 부합된 물건이 있는데도 이를 간과한 채 부합된 물건의 가액을 제외하고 감정평가를 함으로써 공매재산의 매각예정가격이 낮게 결정된 경우에 있어서도 마찬가지이다.

    이상 법원경매와 인도 범위에 관하여 살펴보았습니다.

    부동산전문법무사 박정섭


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