글쓴이 : 김유호
  • 외국변호사
  • 베이커 맥킨지 (Baker McKenzie) 로펌
  • 사법정책, 법률시장, 민사법, 상사법, 국제관계법, 기타
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    [베트남-에피소드] 폭탄 돌리기

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    국방부 소유의 부동산 개발 사업을 위해 설립된 회사의 실사를 한 적이 있다. 대상 부지는 위치도 좋고, 가격도 근방의 비슷한 부지에 비해 저렴했다. 게다가 건설허가 등 사업에 필요한 모든 허가를 이미 취득한 상태라서 프로젝트를 인수한 후 바로 진행이 가능하다고 했다.

    군인들이 오고 가는 군부대 내에 위치한 회사를 보니 일단 국방부 소유의 부동산 프로젝트는 맞는 것 같다는 생각이 들었다. 그런데 막상 브로커를 보는 순간 눈이 번쩍 띄었다. 그는 예전에 다른 건물 거래에서 베트남어를 모르는 한국 투자자에게 그 건물과 관련이 없는 서류를 정부의 허가 서류라고 보여주었던 바로 그 사람이었다. 왠지 느낌이 안 좋았다. 아니나 다를까 이미 모든 허가를 취득했다며 그가 내민 베트남어 서류는 원래 군인 화장터로 계획되었던 토지의 용도를 상업 용도로 변경 신청하는 신청서에 대한 답변서로, 부족한 서류 제출을 요구하는 공문이었다. 설상가상으로 토지사용권자의 이름도 달라 프로젝트 진행 자체가 법적으로 불가능했다. 브로커에게 법적으로 불가능한 거래 구도임을 지적하자 얼버무리는데 뻔뻔하기 그지없었다.

    해당 토지가 화장터 부지임을 알고 있는 베트남인들은 심리적인 이유로 그 땅을 꺼리는 상황이었다. 이런 곳은 아무도 사려고 하지 않아 사실 시세도 의미가 없다.

    그 후로도 이 브로커는 사기행각을 멈추지 않아 여러 명의 한국인이 필자의 로펌에 방문하였다. 여러 회사의 직함으로 된 명함을 가지고 다니며 순진한 한국인을 상대로 폭탄 돌리기를 하는 이런 사람을 주의해야 할 것이다.

    베트남 투자ㆍ창업자가 알아야 베트남

    *선(先)분양 후(後)시공 하는 경우, 분양 계약을 체결할 때 분양자는 주택 인도 의무 불이행으로 인한 기(已)납부금 환불 등의 보증을 위해 피분양자에게 은행이 발행한 보증서를 함께 제공해야 한다.

    *주택 완공 전에 이를 분양하는 경우, 분양자가 피분양자로부터 받을 수 있는 최초 분할납부금(보증금)은 최대 30%이다. 주택 분양자가 피분양자에게 인도하기 전까지 받을 수 있는 납부금(보증금+중도금)은 분양자가 베트남 법인인 경우는 70%, 외국 투자법인인 경우는 50%이다. 또 피분양자 명의로 주택소유권 증서가 발급되기 전까지의 최대 납부금(보증금+중도금+잔금)은 최대 95%이다.

    *일반적으로 구두 계약도 유효하다. 그러나 부동산 관련 계약은 반드시 서면 계약을 해야 하고 구두계약은 원칙적으로 인정되지 않는다. 또, 거래대금 지급 방식과 기한, 당사자 권리와 의무, 계약 위반 등 부동산 사업법(66/2014/QH13)에 따라 부동산 관련 계약서에 필수적으로 포함되어야 하는 사항이 있다.

    *토지사용권 증서와 건물·아파트·주택 소유권 증서는 증서 겉표지 색상 때문에 일반적으로 레드북과 핑크북으로 알려져 있다. 지금까지 관련법이 여러 번 변경되어 어느 기간에 발행된 증서인지에 따라 증서의 성격이 다르니 유의해야 한다.

    [상기 내용은 베이커 맥킨지 로펌의 공식적인 법률 자문이 아닙니다]

    [2019년 7월 둘째호 잡지에 게재된 법률 에세이 입니다]

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