글쓴이 : 권형필
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    입찰 요건을 구비하지 못한 자와 계약을 체결한 경우 해당 계약의 유효성

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    입찰 참가 요건을 불비한 자가 선정되어 계약을 체결한 경우, 입찰 절차는 물론 체결한 계약은 무효이며 추후에 이를 추인하는 절차를 거쳤다고 하더라도 요건에 부합하는 행위가 존재하지 않는다면 계약이 유효로 되지는 않는다(대구지방법원 서부지원 2014가단30**).

    [ 판례 해설 ]

    지난 칼럼에서는 입찰 절차에 하자가 존재한다면 이는 과태료 처분의 대상이 될지언정, 이를 이유로 이미 체결한 계약까지 무효가 되는 것은 아니라고 하였다.

    그러나 대상판결의 사안에서는 단순한 하자를 넘어서 계약 체결의 전제가 되는 요건을 구비하지 못했던 것으로 보인다. 이에 대해서 법원은 해당 입찰이 물론일 뿐만 아니라 이를 전제로 체결된 계약 역시 무효라고 판단하였다. 나아가 이를 추인하는 절차를 거쳤더라도 해당 요건을 구비하지 못했다면 계약이 유효로 되지 않는다고도 판단하였다.

    사실 이러한 경우는 흔치 않다. 그러나 이 사안처럼 입찰 참가 자격이 법적인 요건이라면 그 판단에 엄격하다. 즉, 아파트 입주자대표회의는 유치원의 입찰 참가 자격을 그 마음대로 확장 또는 제한할 수 있다. 더욱이 입찰 업체의 선정 역시 입대의의 마음이기 때문에 단지 참가 요건을 구비하지 못하였다는 이유로 이미 체결한 계약까지 무효라고 본 법원의 판단이 조금은 의아하다. 때문에 판결에 자세히 나오지 않은 사정 즉, 입찰 참가 자격이 아파트 내 유치원 운영에 필요한 최소한의 법적 요건이 아니었을까 하고 추측하는 것이다.

    여하튼 입찰 참가자격을 갖추지 못한 자가 선정되어 그에 따라 계약을 체결하였다고 하더라도, 이미 선정 절차가 무효이며, 무효인 절차에 의하여 체결한 계약 역시 무효라고 판단하였으니 주의가 필요하다.

    [ 피고의 주장 ]

    원고가 이 사건 입찰에서 피고를 낙찰자로 한 결정과 원고가 피고와 사이에 이 사건 임대차계약을 체결한 것은 전혀 별개의 절차로서 “구별”되어야 하는 것으로, 낙찰자 결정이 무효라고 하더라도 이 사건 임대차계약이 필연적으로 무효가 되어야 하는 것은 아니다. 또한 원고는 2013. 2. 28. 2월 임시 입주자대표회의에서 법원판결에도 불구하고 피고를 이 사건 보육시설의 운영자로 존속하기로 한다는 결의를 하였는바, 이러한 결의는 무효행위의 추인으로, 이로 인하여 원고가 피고와 수의계약 형태의 새로운 임대차계약을 체결한 것으로 보아야 한다. 피고는 이 사건 임대차계약에 따른 차임의 지급을 연체한 사실이 없다.

    [ 법원 판단 ]

    가. 이 사건 임대차계약의 무효 여부

    살피건대, 입찰제도는 입찰선정공고에 의하여 많은 사람에게 자유로이 참여하게 한 후 그 선정공고의 내용에 따라 정당하게 낙찰자로 결정된 입찰자가 그 계약의 상대방이 되는 것이라고 할 것인바, 원고가 이 사건 입찰에서 입찰참가자격이 없는 피고를 낙찰자로 선정한 것이 입찰절차의 공정성과 공공성에 반하여 무효로 확인된 이상 그에 터잡은 이 사건 임대차계약 역시 무효로 귀결된다고 봄이 상당하다.


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