글쓴이 : 권형필
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    강제경매 개시결정의 기입등기 경료 후 점유를 개시한 자의 유치권 주장

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    강제경매 개시결정의 기입등기가 완료되었다면, 그 후에 점유를 시작한 자는 유치권을 이유로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다(대법원 2005다226** 판결).

    [ 판례 해설 ]

    대상판결로 인해 시중 유치권 중 70%가 부정되었으므로 반드시 기억해야 하고, 주의해야 하는 사건이다.

    공사업자들이 공사대금을 지급받지 못한 경우, 다른 현장에 나가서 공사를 해야 생업을 유지할 수 있는 경우가 대부분이므로 유치권을 이유로 계속해서 유치권 현장을 점유하는 것은 쉽지 않다. 이러한 이유로 다른 건설 현장에서 작업을 하다가 문제의 공사현장에 대한 강제 경매가 진행된다는 소식을 듣고 부랴부랴 그 곳으로 복귀하여 점유를 하며 유치권을 주장한다면, 이 주장이 받아들여질 수 있을까.

    이에 대하여 대법원은 강제경매 개시결정의 기입등기가 완료된 후에 공사업자가 점유를 개시하며 유치권을 주장한다면, 이는 압류의 처분금지효에 반하게 되므로 해당 공사업자는 경매절차의 낙찰자 즉 매수인에게 대항할 수 없다고 판결하였다.

    결국, 공사업자가 유치권을 인정받기 위해서는 경매개시 이후는 물론이고 그 전부터 해당 목적물을 점유하고 있음이 법원의 현황조사서 상에 기재되어야 한다.

    [ 법원 판단 ]

    채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다 할 것이다.

    원심은 그 채택 증거를 종합하여, 선정자 양O원을 제외한 나머지 선정자들이 주식회사 A기계공업 소유의 이 사건 공장건물들의 신축공사로 인한 공사대금채권을 가지고 있던 중 A기계공업의 채권자인 권O옥의 신청에 기한 2002. 5. 6.자 강제경매개시결정에 따라 같은 해 5. 13. 이 사건 공장건물들 및 그 부지 등에 관하여 강제경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 위 선정자들이 위 공장건물들 중 선정자 양O원이 임차하고 있던 이 사건 건물 및 부지 부분에 대하여는 위 선정자에 대한 A기계공업의 점유물반환청구권을 양도받음으로써 2003. 4. 30.경부터 위 선정자를 통한 간접점유를 시작하고, 나머지 공장건물들 및 부지에 대하여는 늦어도 경비원을 고용하여 출입자들을 통제하기 시작한 2003. 5. 23.경부터 A기계공업으로부터 그 점유를 이전받아 직접점유를 시작한 사실을 인정한 다음, 선정자들은 위 강제경매개시결정의 기입등기에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되는 위 점유이전에 기한 유치권의 취득으로써 위 경매절차의 매수인인 원고에 대하여 대항할 수 없다는 이유를 들어, 선정자들에 대하여 이 사건 건물 및 부지의 인도와 아울러 이 사건 공장건물들의 전체 부지 지상에 설치한 판시 컨테이너의 철거와, 원고가 위 경매절차에서 이 사건 건물 및 부지의 소유권을 취득한 2003. 9. 25.부터 그 인도 완료시까지 점유에 따른 차임 상당의 손해배상을 각 구하는 원고의 청구를 인용하였는바, 위와 같은 원심의 판단은 앞서 본 법리 및 기록에 비추어 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 것처럼 유치권의 성립과 효력, 부동산의 강제경매개시결정에 따른 처분금지의 효력, 점유 및 재산권 등에 관한 법리오해와 사실오인, 심리미진 등의 위법이 있다고 할 수 없다.


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