글쓴이 : 권형필
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    아파트 관리업체 선정 과정의 하자와 계약의 유효성

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    입찰제한사유로 국토부 지침 이외에 ‘사회적 물의를 일으킨 업체’를 추가하였다 하더라도 해당 입찰이 무효로 되지 않는다(광주지방법원 순천지원 2015. 8. 27. 선고 2014가합26** 판결)

    [ 판례 해설 ]

    입주자대표회의의 입찰에 있어서 그 과정 등이 국토부 지침에 위반될 경우에는 예외 없이 관할 구청으로부터 행정처분(과태료)이 내려지고 있다. 문제는 국토부 지침을 위반한 입찰 절차의 진행으로 인하여 계약 당사자가 선정되고 나아가 관련 계약이 체결되었을 경우 해당 계약의 효력이 있는지 여부이다.

    이는 입주자대표회의 강의를 나갈 때마다 강조하는 부분으로 지침을 위반하여 계약을 체결한 경우 행정처분의 대상은 될 수 있을지언정 당사자 사이의 계약이 무효로 되는 것은 아니라는 점이다. 즉, 공법 관계에서 행정처분의 대상이라는 사실은 사적 계약에 영향을 주지 않는다.

    이러한 맥락에서 대상판결은 입주자대표회의의 주된 과태료 부과 사유인 국토부 지침 이외의 입찰제한사유를 부가한 경우에 관하여, 이 사건 지침이 사업자의 입찰참가자격을 제한하는 이유는 공동주택에 있어서 사업자 선정의 적정성을 담보함으로써 공동주택의 원활한 관리를 통한 입주자 전체의 이익을 보장하고자 함에 있다고 설시한 후, 국토부 지침 제19조 제1항에서 정한 자격제한사유는 최소한의 제한사유이므로, 입주자대표회의는 입주자 공동의 이익을 위하여 위 제한사유 외의 제한사유를 부가할 수 있다고 해석하여 입찰제한사유의 추가가 적법하다고 판시하였는바, 공법과 사법의 경계를 명확히 한 판례이다.

    [ 법원 판단 ]

    주택법 제45조 제5항 제2호 및 주택법 시행령 제55조의4 제3항과 이에 의해 준용되는 제52조 제8항의 위임에 따른 이 사건 지침 제19조 제1항에서 사업자의 입찰참가자격을 제한한 이유는, 공동주택에 있어서 사업자 선정의 적정성을 담보함으로써 공동주택의 원활한 관리를 통한 입주자 전체의 이익을 보장하고자 함에 있다. 따라서 이 사건 지침 제19조 제1항에서 정한 자격제한사유는 최소한의 제한사유라 할 것이고, 입주자대표회의는 입주자 공동의 이익을 위하여 위 제한사유 외의 제한사유를 부가할 수 있다고 해석하여야 한다. 이는 계약자유의 원칙을 천명하고 있는 헌법규정과 기본권 제한의 입법은 필요최소한도에 그쳐야 한다는 헌법상 비례원칙에 비추어 볼 때 당연히 도출되는 해석이다. 이 사건 지침도 [별표 1]에서 입찰의 종류를 규정하면서 이 사건 지침 제19조 제1항 소정의 자격제한사유 외의 사유인 ‘사업실적, 기술능력, 자본금’을 입찰제한사유로 들고 있는바, 이는 이 사건 지침 제19조 제1항 소정의 자격제한 사유가 최소한의 사유에 불과하다는 앞선 해석을 뒷받침하는 것이다. 결국 피고가 이 사건 지침 제19조 제1항 소정의 자격제한사유 외의 제한사유를 부가하였다 하여 그것이 주택법 위반으로 무효라는 원고의 위 주장은 이유 없다.


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