글쓴이 : 권형필
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    일부 구분소유자로 구성된 주식회사가 집합건물 관리단이 될 수 있을까?

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    집합건물인 상가의 구분소유자 일부만이 주주가 되어 설립한 주식회사가 그 상가를 관리하였다 하더라도 이를 집합건물법 소정의 관리단으로 볼 수 없다고 판단한 사례(대법원 2002다438**)

    [ 판례 해설 ]

    집합건물법상 관리인과 관리업체는 근본적으로 다르다. 집합건물법상 관리인은 관리단 집회의결에 의해서만 선임‧해임될 수 있다. 또한 관리인으로 선출되면 관리단 대표로서의 권한을 행사할 수 있다. 그에 반해 관리업체는 단순 용역업체에 불과다. 즉, 관리단과 계약을 체결하고 관리업무를 맡을 뿐 관리단에 대해서 권한을 행사할 수는 없다. 그럼에도 불구하고 종종 관리업체 스스로를 관리인으로 생각하는 경우가 있어서 대상판결과 같은 내용의 판시가 나오는 것이다.

    대상판결의 사안에서는 구분소유자 일부만 주주가 되어 설립된 주식회사가 관리업무를 맡아왔다. 그러나 그와 같은 주식회사가 관리단집회를 통해 관리인으로 선출되지도 않고, 단순히 주식회사의 일부 주주가 관리단의 구성원인 구분소유자로 구성된 것에 불과하다면 해당 주식회사를 두고 집합건물법상 관리인이라 볼 수 없으므로 이러한 주식회사의 관리행위를 해당 건물의 관리단이 승계할 의무는 없다고 판단하였다.

    [ 법원 판단 ]

    주식회사와 피고는 집합건물인 XX프라자 상가건물의 관리단으로서 동일성을 가지고 있으므로 주식회사가 상가 관리단으로서 가지고 있는 모든 채권채무는 피고에게 포괄승계되었으므로, 이 사건 승계집행문이 부여되어야 한다는 원고의 주장에 대하여, 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서 정한 관리단은 건물에 관하여 구분소유관계가 성립하면 어떠한 조직행위가 없더라도 당연히 성립하는 것이지만, 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 것인데, 원고가 제출한 모든 증거들에 의하여도 주식회사가 이 사건 상가의 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립된 단체라고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없을 뿐만 아니라, 오히려 위에서 인정한 사실에 의하면, 주식회사는 구분소유자 등 8명만이 주주가 되어 설립된 상법상의 회사에 불과하고, 비록 주식회사가 이 사건 상가의 운영을 위하여 설립되었고, 또 실제 운영하였다고 하더라도 같은 법률에서 정한 관리단에 해당한다고 할 수는 없으므로, 주식회사가 이 사건 상가의 관리단임을 전제로 하는 원고의 위 주장은 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단하여, 원고의 위 주장을 배척하였다.


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