글쓴이 : 권형필
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    구 주택법 제43조 제6항 본문이 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무 등을 승계할 의무를 부과하는 규정인지 여부(소극) (대법원 2012다1194**, 1194** 판결)

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    [ 판례해설 ]

    아파트가 완공되고 그 이후 입주민이 입주한다고 하더라도 곧바로 입주자대표회의가 구성되는 것은 아니기 때문에 부득이 사업주체 또는 시행사에서 아파트 관리를 위하여 관리업체를 선정하고, 이에 따라 선정된 관리업체는 해당 아파트의 관리업무를 보게 된다.

    문제는 입주자대표회의가 만들어지기 전 사업주체가 체결한 각종 계약 등에 관하여 입주자대표회의가 권리·의무를 승계해야 하는지 여부이다.

    원심에서는 사업주체가 체결한 계약에 대하여 입주자대표회의가 승계해야한다고 판단하였으나 대법원에서는 사업주체는 입주자대표회의가 발생하기 전 한시적인 관리만을 한다는 점, 입주자대표회의가 성립된 이후 사업주체에게 관리업무 인수 통보 시 3개월 이내에 이전하여야 한다는 점 등을 고려한다면 구주택법 제43조, 현재 공동주택관리법 제11조는 사업주체가 체결한 계약 등에 대하여 입주자대표회의가 승계할 의무는 없다고 판단하였다.

    사실 사업주체는 입주자대표회의가 성립하기 전까지 한시적인 관리업무만을 지속할 수 있는 지위에 있으며 단순한 이해관계만을 갖고 있기 때문에 대법원의 판결이 타당하다고 보인다.

    [ 원심판단 ]

    원심은, 이 사건 조항이 관리업무의 법률상 승계의무를 부과하는 규정으로, 입주자대표회의에 대하여 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무를 포함한 관리업무 일체를 인수할 의무를 부과하는 것이라고 판단한 다음, 이를 전제로 이 ○○아파트의 입주자대표회의는 이 사건 조항에 기하여 이 사건 위탁관리계약에 따른 이 사건 조합의 권리·의무를 승계할 의무가 있고, 그와 같이 승계된 이 사건 위탁관리계약의 효력은 원고들에게도 미친다는 이유로 이 사건 위탁관리계약에 기한 피고들의 점유권원의 항변을 받아들여 이 사건 지하 1, 2층의 인도를 구하는 원고들의 이 사건 청구를 기각하였다.

    [ 대법원 판단 ]

    그러나 원심의 이러한 판단은 다음과 같은 이유로 수긍하기 어렵다.

    구 주택법 제43조 제1항은 ‘사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 제2항에 따라 관리할 것을 요구하여야 한다.’라고 규정하여, 사업주체에 의한 공동주택의 관리는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지의 “한시적인 관리”임을 명시하고 있다.

    나아가 구 주택법은 제43조 제3항에서 ‘입주자가 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하여야 한다.’라고 규정하는 등 입주예정자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자 또는 입주자가 구성하는 입주자대표회의에 의한 자율적인 공동주택의 관리를 보장하고 있다.

    따라서 사업주체가 입주예정자의 과반수 입주 이전에 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무에 대하여도 입주자대표회의 등에게 일률적으로 승계의무를 부과하는 것으로 이 사건 조항을 해석함으로써 그 계약의 효력을 사업주체에 의한 공동주택의 관리가 종료된 이후에까지 당연하게 확장시키는 것은 위와 같은 구 주택법 규정의 취지에 반하는 것이다.


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