글쓴이 : 권형필
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    비록 관리주체가 계약의 당사자로서 계약서에 기재되어 있다고 하더라도 입주자대표회의가 계약의 주체이며 다만 그로 인하여 계약이 무효로 되지는 않는다(서울고등법원 2016. 1. 14. 선고 2015나20181** 판결).

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    판례해설

    이미 대법원 2014다62657 판결을 통하여 명확하게 확인이 되었으나 위 사안은 자치 관리에 해당하는 사안이었기 때문에 또다시 해석의 여지가 있었고, 대상 판결에서 비로소 위탁 관리에 관한 사안에서 계약의 권리의무 주체가 해당 아파트임을 명시적으로 인정하였다.

    즉 이 사건에서 피고는 오히려 국토부 지침에 기재된 바와 같이 관리주체만이 적법한 계약의 당사자에 해당하기 때문에 입주자대표회의로 당사자가 기재된 계약이 위법 무효라고 주장하고 있으나 대상 판결에서는 아파트의 법률문제의 주체는 입주자대표회의일 뿐 관리주체가 아니라고 명시적으로 언급하였다.

    법원의 판단 (계약당사자와 관련된 이 사건 공사계약의 효력에 대한 판단)

    위와 같은 법령의 문언에 따라 비추어 보면, 주택법 및 관계 법령은 이 사건 공사계약과 같은 공동주택의 관리 내지 공사에 관한 계약은 일응 관리주체(주택법 제43조 제4항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장(주택법 제2조 제14호 가목) 또는 제53조 제1항에 따른 주택관리업자(주택법 제2조 제14호 다목) 등을 말한다.)가 체결하는 경우를 상정하였다고 볼 여지가 있다. 나아가 ○○아파트의 공동주택관리규약(갑 제7호증)에는 입주자대표회의와 관리주체 중 어느 쪽이 이 사건 공사계약과 같은 계약체결의 권한을 갖는지에 관하여 명시적인 규정은 없어 보인다.

    그러나 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면, 피고는 이 사건 공사계약을 체결할 권한이 있거나 적어도 피고가 이 사건 공사계약 체결에 따른 권리ㆍ의무의 주체에 해당한다고 봄이 타당하므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

    즉, ① 구 주택법(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 삭제된 것, 이하 ‘주택법’이라고만 한다) 제43조 제7항은 관리주체의 업무 등에 관하여 대통령령으로 정하도록 위임할 뿐, 이 사건 공사계약과 같은 계약 체결의 주체에 관하여 법률 차원에서 명시하고 있지 않다. 그 위임에 따른 주택법 시행령 제55조 제1항 또한 ‘관리주체의 업무’에 관하여 ‘공동주택의 공용부분의 유지ㆍ보수 및 안전관리’(제1호)라고만 규정할 뿐, 그러한 유지ㆍ보수 및 안전관리를 위하여 필요한 계약 체결의 권한까지 관리주체에게 부여하고 있지 않다. 나아가 공동주택관리 내지 공사계약 등의 체결에 관한 1)항 기재와 같은 주택법령의 문언을 살펴보더라도, 관리주체가 ‘계약의 방법으로 사업자를 선정’하거나 ‘공사업자를 선정’한다고 규정할 뿐, 입주자대표회의가 관리주체 대신 직접 공사계약 등을 체결하는 행위를 금지하거나 이러한 행위에 따라 체결된 계약의 사법적(私法的) 효력을 부인하는 취지의 규정을 찾아 볼 수 없다. 한편 이 사건 공사계약 체결일 이후에 시행된 것이기는 하나, 2013. 12. 4. 대통령령 제24909호로 개정(2013. 12. 5. 시행)된 이래 현재까지 시행되고 있는 주택법 시행령 제55조의4 제1항은 ‘제66조 제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사 (이 사건 공사계약이 위 장기수선공사에 해당된다는 점은 피고 스스로 주장하고 있으며, 을 제7호증(국토교통부의 민원 회신)에 의하더라도 그러하다.)의 경우 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항이라는 취지로 명시하고 있기도 하다.

    현행 주택법 시행령 제55조의4(관리비등의 집행을 위한 사업자 선정)
    ① 관리주체 또는 입주자대표회의는 법 제45조제5항 제2호에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰의 방법으로 다음 각 호의 구분에 따라 사업자를 선정하고 집행하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의의 감사는 입찰과정을 참관할 수 있다.
    3. 입주자대표회의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 사항
    가. 제66조 제2항에 따른 장기수선충당금을 사용하는 공사

    ② 국토해양부 고시의 제정 이유(갑 제38호증) 중 ‘주요 내용’에는 ‘공동주택에서 각종 사업자를 선정하는 경우 관리주체가 경쟁입찰을 통하여 최저가격으로 입찰하는 자를 결정ㆍ계약하도록 함’에 있다는 취지를 밝히고 있다. 그러나 그 ‘제정 이유’ 란을 보면, 이는 ‘청소ㆍ경비ㆍ용역 등 각종 사업자를 선정하는 경우 국토해양부장관이 고시하는 경쟁입찰 방식 등으로 선정토록 함으로써 공동주택관리의 투명성과 공정성을 확보하기 위함’이라 명시되어 있다. 위와 같은 점에 비추어 보면, 주택법 시행령 제55조의4 및 국토해양부 고시는 공동주택관리의 투명성ㆍ공정성 확보를 위하여 관리주체로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한다는 취지일 뿐, 이를 넘어 입주자대표회의를 배제한 채 관리주체만이 공사 등 용역계약을 체결할 수 있도록 강제한다는 내용은 찾아볼 수 없다. 2010. 7. 6. 대통령령 제22254호로 신설된 규정으로서 이와 유사한 내용을 담고 있는 주택법 시행령 제55조의4 에 관하여는 비록 명시적인 제정 이유를 찾기 어려우나 국토해양부 고시의 제정 이유와 별다른 차이는 없어 보인다. 이 사건 공사계약이 최저금액을 제출한 낙찰자를 선정하는 경쟁입찰 방식으로 이루어진 점에 관하여는 피고도 명백히 다투지 않는 이상, (다만 그 입찰절차 내지 계약체결절차에서 앞서 본 바와 같이 중대한 하자가 있다고 주장하고 있을 뿐이다.) 관리주체가 아닌 입주자대표회의(피고)가 이 사건 공사계약을 체결하였다는 이유만으로 계약의 유효성을 부정하기는 어렵다.

    ③ 공동주택의 자치관리기구 대표자인 관리사무소장을 비롯한 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없다. 주택법령 등에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 ○○아파트에서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리ㆍ의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장이 주택법령 등에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 계약을 체결하였더라도, 그 계약에 기한 권리ㆍ의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속되고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라 보아야 한다(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다62657 판결 참조). 앞서 본 주택법령의 문언ㆍ구조ㆍ입법 이유와 위 판례의 취지 등에 비추어 보면, 이 사건 공사계약 체결에 따른 권리ㆍ의무를 갖게 되는 피고가 직접 이 사건 공사계약을 체결하였다고 하여 계약의 효력 자체를 부인할 수는 없다고 봄이 타당하다.

    ④ 피고가 이 사건 공사계약의 무효를 주장하면서 근거로 들고 있는 대법원 2007. 9. 7. 선고 2007다21986 판결은 주택법 시행령 제55조의4 규정이나 국토해양부 고시가 제정ㆍ시행되기 이전에 공동주택 관리규약에서 관리주체에게 공사계약체결 권한을 부여하는 취지로 명시하고 있는 사안에 관한 것으로서 이 사건과는 사안을 달리 하는 것으로 보인다.


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