글쓴이 : 권형필
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    아파트 입주자대표회의가 계약을 체결하면서 관리주체 명의로 계약을 체결하였을 경우 계약의 당사자(대법원 2015. 1. 29. 선고 2014다626** 판결)

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    판례해설

    관리사무소장이 계약의 당사자가 되어 아파트와 관련한 계약을 체결하였다고 하더라도, 이는 형식적인 당사자이므로 해당 계약에 따른 권리와 의무는 입주자대표회의에게 귀속된다.

    즉, 대법원은 아파트가 관리업체와 위탁관리계약을 체결한 경우에, 위 계약의 성격을 “민법상 위임계약”이라 일관되게 판단하고 있고, 이러한 위임계약은 민법 제680조의 규정에 따라 위임인인 아파트 입주자대표회의가 수임인인 관리업체에게 아파트 관리에 관한 사무를 위탁하고, 이를 승낙함으로써 성립된다. 즉, 기본적으로 관리업체는 입대의의 사무를 위탁받아 처리하는 대리인일 뿐이므로 계약은 당연히 입주자대표회의에게 귀속되는 것이다.

    이는 법리에 따른 당연한 결론이지만, 문제는 국토부 지침 등에서 계약 주체로 이전에는 관리사무소장을, 변경된 지침에서는 관리업체로 기재해야 한다고 규정하고 있는 반면, 법원에서는 계약 주체를 입주자대표회의라고 해석하고 있는 바, 조속한 시일 내에 국토부 지침이 이러한 판례를 고려하여 변경되어야 할 것이다.

    법원 판단

    구 주택법(2009. 12. 29. 법률 제9865호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)은 자치관리로 공동주택의 관리방법을 ○○아파트의 경우 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 관리주체로 규정하고 있고[제2조 제14호 (가)목], 구 주택법을 비롯하여 그 위임에 따른 구 주택법 시행령(2010. 3. 15. 대통령령 제22075호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 구 주택법 시행규칙(2010. 7. 6. 국토해양부령 제260호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)의 여러 조항에서자치관리기구와 관리주체인 관리사무소장에 관하여 규정하고 있다. 즉 자치관리기구는 입주자대표회의에 의해 일정한 기술인력 및 장비를 갖추어 구성되고 입주자대표회의의 감독을 받으며(구 주택법 제43조 제4항, 구 주택법 시행령 제53조 제1항, 제2항 및 별표 4), 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장과 자치관리기구의 직원은 입주자대표회의에 의해 임면된다(구 주택법 제55조 제1항, 구 주택법 시행령 제51조 제1항 제4호, 제53조 제3항 및 제4항, 제72조). 그리고 자치관리기구의 대표자 내지 관리주체인 관리사무소장은 입주자대표회의에서 의결한 공동주택의 관리업무 등을 집행하고 공용부분의 유지ㆍ보수 등 업무를 담당한다(구 주택법 제55조 제2항, 구 주택법 시행령 제55조 제1항, 구 주택법 시행규칙 제25조, 제32조).

    위와 같은 구 주택법령의 체계 및 내용과 더불어, ① 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 그 직원들은 입주자대표회의와 관계에서 피용자의 지위에 있음을 감안할 때 자치관리기구가 일정한 인적 조직과 물적 시설을 갖추고 있다는 것만으로 단체로서의 실체를 갖춘 비법인사단으로 볼 수 없는 점, ② 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 관리주체인 관리사무소장으로 하여금 그 명의로 공동주택의 관리업무에 관한 계약을 체결하도록 하는 등 일정 부분 관리업무의 독자성을 부여한 것은, 주택관리사 또는 주택관리사보의 자격을 가진 전문가인 관리사무소장에 의한 업무집행을 통하여 입주자대표회의 내부의 난맥상을 극복하고 공동주택의 적정한 관리를 도모하기 위한 취지일 뿐, 그러한 사정만으로 관리주체인 관리사무소장이라는 지위 자체에 사법상의 권리능력을 인정하기는 어려운 점 등을 종합하면, 구 주택법에 따라 자치관리로 공동주택의 관리방법을 정한 ○○아파트에 있어서 자치관리기구 및 관리주체인 관리사무소장은 비법인사단인 입주자대표회의의 업무집행기관에 해당할 뿐 권리ㆍ의무의 귀속주체로 볼 수 없다. 따라서 자치관리기구의 대표자 내지관리주체인 관리사무소장이 구 주택법령과 그에 따른 관리규약에서 정한 공동주택의 관리업무를 집행하면서 체결한 계약에 기한 권리ㆍ의무는 비법인사단인 입주자대표회의에게 귀속된다고 할 것이고, 그러한 계약의 당사자는 비법인사단인 입주자대표회의라고 보아야 한다.


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