글쓴이 : 이승주
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    주상복합건물에 있어 주차장 사용문제(부동산법률상식259)

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    주상복합건물에서 주차장 사용문제로 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않은 것 같다.

    필자도 주상복합건물의 주차장 사용문제 등으로 소송을 대리한 경험이 있는데, 최근 유사문제의 상담도 진행한 적이 있다.

    주상복합건물의 구분소유자들은 상가구분소유자들과 주택구분소유자들로 나뉘는데, 상가와 주택의 소유자들은 이해관계가 다를 수밖에 없다.

    특히, 주차장사용문제는 분양 및 준공 후 수년 후에 발생하는 경우가 있는데, 그 이유는 주택은 분양 및 준공 후 바로 입주를 하는 반면, 상가는 주택처럼 분양 및 준공 후 바로 입주는 할 수 있지만 상권형성이라는 문제 때문에 입주 초기 보다는 상권이 형성된 준공 후 수년이 지난 후 주차장 공간이 더 필요한 경우가 많기 때문이다.

    즉, 분양 및 준공 당시에는 주차장에 신경을 덜 쓰던 상가쪽에서 상권이 형성되면서 손님들을 위한 주차장이 더 필요해지고, 결국 주차장 사용 비율에 대한 분쟁의 싹이 트게 된다는 것이다.

    이때, 상가쪽에서 해결방안으로 고민하는 것이 일부공용부분관리단의 설립이다. 집합건물법상 일부공용부분 관리단의 요건을 갖춰 상가쪽에서 일부공용부분관리단을 성립시키면, 주차장 사용 문제가 해결될 수 있을까?

    우선 일부공용부분관리단이 성립하려면, 서울고법 2016나2071004 판결(필자 진행)에 의할 때 “우선 일부공용부분이 특정”되어야 하고, 일반 관리단이 당연설립되는 것과 달리 “일부공용부분을 공용하는 구분소유들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립”되며, “일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의”에 의해야 하고, “설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로서 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 상항에 국한(집합건물법 제28조 제2항)”된다(특히 150세대 미만의 공동주택).

    따라서, 상가구분소유자들이 일부공용부분관리단을 설립하였더라도 그 일부공용부분에 대한 관리권만 있기 때문에 주상복합건물의 주차장 중에서 상가만을 위하여 즉 원하는 주차공간이 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되어 해당 주차장이 일부공용부분으로 특정되었음을 입증하지 못하는 한 상가구분소유자들의 목적을 달성하기는 쉽지 않다.

    상가구분소유자들 개인들이 소유권 개념을 전제로 주차장 문제를 제기할 수는 없을까? 문제제기를 할 수는 있을 것이나, 집합건물법 제10조 제1항 단서를 주의할 필요가 있다. 잘못하면 주차공간에 대한 지분권을 뺏기는 결론에 도달할 수도 있기 때문이다. 집합건물법 제10조 제1항 단서는 “일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다”고 규정하고 있다(필자 진행 서울동부지법 2017가합104406 판결).

    2019.6. 14. 이승주변호사


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