글쓴이 : 이승주
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    부동산 매도인의 해약금에 의한 계약해제(부동산법률상식258)

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    매매 당사자 사이에 수수된 계약금에 대하여 매수인이 위약을 하였을 때에는 이를 무효로 하고 계약금 반환청구를 할 수 없으며, 매도인이 위약하였을 때에는 그 배액을 상환할 뜻의 약정을 한 경우, 이러한 약정을 성질은?

    대법원 91다2151 판결에 의하면, 위와 같은 약정은 특별한 사정이 없는 한 그 계약금은 민법 제398조 제1항 소정의 손해배상액의 예정의 성질을 가질 뿐만 아니라, 민법 제565조 소정의 해약금의 성질도 가진다고 해석하고 있다.

    민법 제398조 제1항은 “당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.”고 규정하며, 동조 제4항은 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.”고 규정하고 있다.

    그리고, 민법 제565조 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    그렇다면, 위와 같은 약정이 있었던 경우(약정이 없었던 경우도 동일), 부동산 매도인이 부동산의 매수인으로부터 지급받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려 할 때, 계약금의 배액을 공탁해야 할까?

    대법원 91다2151 판결에 의하면, 부동산매도인이 위 약정을 이유로 계약을 해제할 경우, 계약금의 배액에 대한 이행의 제공이 있으면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 않는다고 하여 계약금의 배액을 반드시 공탁해야 하는 것이 아니라는 취지다.

    어떠한 사안이었을까? 부동산 매도인이 계약금을 받은 후 1989.6.21.경 해약금 약정에 의한 계약해제 의사를 전달한 후 1989.6.30.경 매수인으로부터 1989.7.3.경 계약금의 배액을 수령하겠다는 전화연락을 받고, 계약금 배액을 지참하여 위 날짜인 1989.7.3.경 약속장소에 나갔으나, 매수인이 나오지 않았다. 매도인은 1989.7.5.자 내용증명우편으로 해약금 수령을 촉구하였다. 매수인은 1989.7.13. 종전과 달리 해약금 수령을 거절하였다. 매수인은 1989.7.5.경 이미 매매계약의 중도금 및 잔금을 공탁한 상황이었는데, 매도인은 1989.7.14. 매수인에게 해약금인 계약금의 배액을 공탁하였다.

    해약금인 계약금의 배액을 공탁해야 매도인의 해약금 해제가 가능하다면, 매수인의 중도금 및 잔금공탁으로 매도인의 해약금해제가 불가능하고(이행착수가 있었기 때문), 해약금인 계약금의 배액 공탁이 필요 없고 단지 이행제공만으로 족하다면, 계약금 배액지참일인 1989.7.3.경 매도인의 해약금 해제가 인정되는 사안이었다. 이때 대법원은 매도인의 1989.7.3.자 계약해제를 인정한 것이다.

    매수인이 해약금 약정에 의한 계약해제를 하려면 어떻게 해야 할까? 매수인은 계약금을 포기하여 계약을 해제할 수 있다. 매수인이 해제권을 행사하면 계약금의 반환청구권을 상실하는 구조다.

    2019.6.11. 이승주변호사


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