글쓴이 : 권형필
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    아파트 내 보육시설 위탁이나 임대차 계약을 체결할 경우 최초의 경우를 제외하고 “해당 어린이 집을 이용”하는 입주자등의 과반수의 동의가 있어야 그 효력을 인정할 수 있다 (대전지방법원 2013가합1056**).

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    판례 해설

    아파트 내 보육시설과 관련하여 많은 문제가 발생하는데, 이번에 소개할 사안도 이러한 문제 중 하나이다.

    대상판결에서도 언급한 바와 같이, 아파트 단지 내에 위치한 어린이집과 관련한 위탁 또는 임대차 계약에 대해서 해당 어린이집을 이용하는 입주민의 동의가 필요함을 전제로 보아, 최초 계약 체결을 제외하고는 과반수 이상의 동의를 받아야 한다.

    이는 어린이집에 대한 주택법과 관련 법령의 규정이 강행규정으로 해석되기 때문으로, 이러한 규정에 반하는 내용의 관리규약은 어떠한 이유에서건 무효이고, 따라서 무효인 관리규약에 근거한 다른 계약 역시 무효로 되는 것이다.

    특히 이 사건에서 문제된 관리규약 내용 중에서 “최초”라는 표현에 대해 피고 입주자대표회의는 아파트 시공자와의 최초 계약이 아니라, 이 사건 아파트의 입주자대표회의 1기가 구성되고 난 뒤 처음 체결된 계약이라고 주장하였다.

    그러나 여기서 말하는 최초의 의미는 문자 그대로 보육시설 운영에 관한 최초의 계약을 의미하므로 그 이후의 계약은 무조건 주택법 및 관련법령을 준수하여 해당 어린이집을 이용하는 입주민의 과반수 이상의 동의를 받아야 하는 것이다.

    법원 판단

    어린이집 관련한 구 주택법 등 관련 규정이 강행규정인지 여부

    위 인정사실 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들 즉, ① 주택법 제44조 제1항, 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호의 내용, 구조 및 입법취지(입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위한 것)을 고려하면, 어린이집 운영자를 선정함에 있어 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등’의 동의 자체는 필수적인 것으로 보이는 점, ② 다만 세종시 공동주택관리규약 준칙에서 “(최초는 제외한다)”고 규정한 것은 어린이집 운영자를 최초로 선정하는 경우에는 어린이집을 이용하는 입주자 등을 상정하기 어렵기 때문에 그러한 입주자 등의 과반수 동의를 얻는 것 자체가 불가능한 것을 이유로 하는 점, ③ 따라서 위 문구는 당연한 내용을 주의적으로 명시한 것에 불과한 점, ④ 주택법 시행령 제57조 제1항은 관리규약 준칙으로 반드시 정해야 하는 사항을 나열하면서, 어린이집 임대(제20호)와 관련해서만 유일하게 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등’의 동의가 필요함을 전제로 그 비율에 관한 사항을 관리규약 준칙으로 정할 것을 규정하고 있는 점, ⑤ 주택법 시행령 제57조 제1항에서 어린이집과 같이 입주민 등을 위한 공동시설인 주민운동시설 위탁에 따른 방법, 절차(제22호)나 나머지 각 호에서 공동주택 관리와 관련한 중요한 사항을 관리규약 준칙으로 정할 것을 명하면서도, 유독 어린이집 임대와 관련해서는 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등의 동의’를 명시한 것은 어린이집이 미성숙한 어린이들을 상대로 하는 것임을 고려하여 그에 대한 특별한 보호가 필요해서로 보이는 점, ⑥ 주택법 제42조 제1항, 제101조 제3항에 의하면, 주택법 또는 이 법에 따른 명령에 위반하여 공동주택을 관리하는 경우 과태료의 제재를 받게 되는 점, ⑦ 따라서 관리규약을 제정함에 있어 주민들의 자치가 존중되어야 할지라도 어린이집 임대와 관련한 재량권은 동의권 행사 자체가 불가능한 어린이집 운영자 최초 선정시를 제외하고는 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등’의 어린이집 임대에 ‘동의하는 비율’에 한정되는 것으로 해석하는 것이 타당한 점을 종합하면, 주택법 제44조 제1항에 따른 주택법 시행령 제57조 제1항 제20호에서 규정하는 ‘어린이집을 이용하는 입주자 등의 어린이집 임대에 관한 동의’에 관한 사항(이하 ‘관련법령’이라 한다)은 “강행규정”으로 해석된다.


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