글쓴이 : 권형필
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    임차인을 직접점유자로서 유치권자가 간접점유할 경우 해당 임차인과의 임대차 계약은 소유자 또는 채무자가 아닌 유치권자가 체결하여야 적법한 간접점유가 인정된다는 사례(대법원 2011다614** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    지지옥션과 같은 경매 사이트에서는 유치권 행사 건물을 점유하고 있는 임차인을 통해 유치권자가 간접점유를 하고 있다는 공지를 종종 보곤 한다. 그리고 일반인들로서는 간접점유라는 법률적 요건과 그 효과를 알지 못하고 ‘유치권자가 임차인을 통해서 점유를 하고 있다고 하니 유치권을 해결할 수 없겠구나’라고 지레짐작하고 입찰을 포기하기도 한다.

    그렇지만 위와 같이 유치권자가 간접점유를 주장한다고 해서 이게 그렇게 쉽게 인정되는 것은 아니다.

    우리 법원은 유치권자가 민법 제194조의 간접점유의 법리를 통해 유치권을 주장하기 위해서는 최소한 목적물 반환청구권을 가질 것을 요구한다. 만약 그렇지 않을 경우에는 간접점유가 부정되므로 유치권 역시 인정되지 않는다고 판단하는 것이다.

    즉, 단순히 점유를 대신하고 있다는 표현뿐만 아니라, 유치권자가 직접점유자인 임차인에게 해당 목적물의 반환을 청구할 수 있는 법적인 권리를 보유하고 있어야 간접점유를 인정하는 것이다.

    대상판결은 이러한 기존 판단에 따라 임차인이 유치권자가 아니라 소유자 또는 채무자와 임대차 계약을 체결하였음을 이유로 유치권자의 간접점유 및 유치권을 부정한 것이다.

    [ 법원 판단 ]

    점유자가 점유의 침탈을 당한 때에는 그 물건의 반환 등을 청구할 수 있다(민법 제204조 제1항 참조). 이러한 점유회수의 소에 있어서는 점유를 침탈당하였다고 주장하는 당시에 점유하고 있었는지의 여부만을 살피면 되는 것이고, 여기서 점유라고 함은 물건이 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고 사실상의 지배가 있다고 하기 위해서는 반드시 물건을 물리적ㆍ현실적으로 지배하는 것만을 의미하는 것이 아니고 물건과 사람과의 시간적ㆍ공간적 관계와 본권관계, 타인지배의 배제가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 한다(대법원 1996. 8. 23. 선고 95다8713 판결).

    그리고 점유회수의 소에 있어서의 점유에는 직접점유뿐만 아니라 간접점유도 포함되는 것이기는 하나, 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요하다. 이러한 점유매개관계는 직접점유자가 자신의 점유를 간접점유자의 반환청구권을 승인하면서 행사하는 경우에 인정된다.

    이 사건 건물 중 제3자에게 임대가 이루어진 부분에 대한 원고들의 간접점유가 인정되기 위해서는 원고들과 직접점유자인 임차인들 사이에 점유매개관계가 인정되어야 한다. 그런데 기록에 의하면 이 사건 건물의 임차인들과의 임대차 계약은 당시 소유자이던 주식회사 인컴유나 사이에 체결된 사실을 알 수 있다. 그러므로 임대차계약에 기하여 임차 부분의 직접점유자인 임차인들에 대하여 반환청구권을 갖는 자는 주식회사 인컴유나뿐이라고 보아야 한다. 따라서 임차인들과의 임대차 계약은 원고들과 직접점유자인 임차인 사이의 점유 매개관계를 인정할 기초가 될 수 없다. 그리고 원심이 간접점유 근거로 든 위 사정들은 원고들이 주식회사 인컴유나와 함께 이 사건 건물의 관리에 관여하였다는 사정에 불과한 것이지 임차인들과의 점유매개관계를 인정할 근거가 될 수 없다.


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