글쓴이 : 이승주
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    유치권에 의한 경매가 강제경매 등으로 정지된 경우 유치권의 소멸여부(부동산법률상식257)

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    대법원 2011. 6. 15.자 2010마1059 결정 등에 의하면, 민법 제322조 제1항에 의하여 실시되는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 봄이 상당하다는 취지다.

    그렇다면, 유치권자가 경매를 진행하고 있던 와중에 해당 부동산에 대한 강제경매나 담보권실행 경매가 진행될 경우 유치권자의 경매신청은 어떻게 되는가?

    유치권에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 정지되도록 되어 있으므로(민사집행법 제274조 제2항), 유치권자의 경매절차는 정지되고, 강제경매 또는 담보권실행 경매절차가 진행된다.

    그렇다면, 강제경매 또는 담보권실행 경매절차에서 유치권이 소멸되는가?

    유치권자가 경매신청을 한 후에 강제경매 또는 담보권실행 경매절차가 진행되어 유치권경매절차가 정지된 것이니, 강제경매 또는 담보권실행 경매절차에서도 유치권이 소멸되는 것으로 처리되어야 하는 것이 아닌가?

    위와 같은 의문은 유치권자가 경매신청을 했는데, 강제경매 또는 담보권실행경매 절차가 진행되어 유치권자의 경매절차가 정지되고, 강제경매 등의 절차에서 해당 부동산을 낙찰받고자 하는 매수인이 고려할 사안이다.

    유치권이 소멸하지 않고, 승계된다면, 낙찰여부를 고민할 때, 신중한 접근이 필요하기 때문이다.

    대법원 2011. 8. 18. 선고 2011다35593 건물명도 판결에 의하면, “유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.”는 취지다.

    그 이유는 무엇일까?

    관련법조문에 의할 때, 부동산에 관한 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차에서의 매수인(낙찰자)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있기 때문이다.(민사집행법 제91조 제5항, 제268조). 즉, 민사집행법 제91조 제5항은 “매수인(강제경매의 낙찰인)은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”고 규정하고 있다(동법 제268조는 담보권 실행경매에 위 동법 제91조 제5항 준용 규정).

    2019. 4. 17. 이승주변호사


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