글쓴이 : 이승주
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    상가소유자의 변경과 변경 전 연체차임 등이 보증금에서 당연공제 되는지(부동산법률상식256)

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    상가건물의 임차인은 인도(이사)와 사업자등록 요건을 갖추면, 대항력이 발생한다(경매의 경우는 말소기준보다 후순위라면 대항력이 인정되지 않을 수도 있음).

    대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 사안을 분석해 보자(일부 수정).

    공인중개사 을이 상가를 보증금 2천5백만원, 월세 180만원 등에 임차하면서, 인도와 사업자등록 요건을 갖추었는데, 임대인 갑(6인) 소유 상가가 공유물분할경매를 통해, 병에게 매각되었다.

    결국 상가건물임대차보호법 제3조에 따라, 병이 임대인의 지위를 승계하고, 공인중개사 을은 임차인의 지위를 그대로 유지하게 되어, 상가의 임대인은 병, 임차인은 을이 된다.

    그런데, 임차인 을이 전소유자 갑에게 연체한 월세 등 금액의 합계가 3천4백만원에 달했다.

    신소유자 임대인 병이 소유자가 된 뒤에도 임차인 을은 차임연체를 계속하여, 을이 병에게 연체한 차임 등의 합계가 1800만원에 이르렀고, 신소유자가 병은 을에게 계약해지통보를 하였다.

    임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도절차가 없는 한 원칙적으로 양수인에게 이전되지 않고 기존 임대인만이 임차인에게 연체차임 등을 청구할 수 있다는 법원 판례를 고려하면, 채권양도절차 없이 신소유자 병이 을이 갑에게 연체한 금 3천4백만원에 대한 공제주장을 할 수 없는가?

    위 대법원 판례는 병이 공제주장(공제항변)을 할 필요 없이, 전소유자에게 연체한 금 3천4백만원이 보증금 2천5백만원에서 당연 공제된다고 한다(결국, 병이 을에게 보증금 2천5백만원을 줄 의무가 없다는 취지).

    위와 같은 결론과 더불어 신소유자 병은 을에게 을이 병에게 연체한 금1800만원을 청구할 수 있게 된다.

    결국, 임차인이 전임대인에게 연체한 차임을 임대인의 지위를 승계한 신소유자가 청구를 하려면 채권양도절차를 거쳐야 하지만, 전임대인에게 연체한 차임이라도 보증금에서의 공제는 공제항변과 관련 없이 당연 공제된다는 것이다(원심은 공제항변이 필요하다는 취지였음)

    위와 같은 사정을 고려하면, 상가를 경매로 낙찰 받는 것이 아니라, 매매로 산다면, 연체차임에 대한 채권양도절차를 거치는 것이 임대인이게 유리하다. 위 사례에서 채권양도절차를 거쳤다면, 보증금 2천5백만원을 공제받는 것 뿐만 아니라, 차임연체액 3천4백만원에서 보증금 2천5백만원의 차액인 9백만원을 추가로 부당이득 청구할 수 있게 되어, 부당이득 청구액의 총액이 2700만원(1800만원 + 900만원)에 이르는 이익이 발생하기 때문이다.

    2019.4.16. 이승주변호사


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