글쓴이 : 이승주
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    연속된 경매에 있어 주택임차인의 우선변제권 소멸(부동산법률상식255)

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    보증금 3천3백만원의 주택임차인이, 전입신고(1995.3.22.)와 확정일자(1995.7.4.)를 받았다.

    계약종료에도 불구하고 임대인이 보증금을 주지 않자, 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환청구 승소판결을 받아 강제경매를 신청하였다.

    임차인인 원고가 확정일자를 부여받은 날 이전에 설정된 선순위 권리자들이 배당할 금액을 모두 배당받은 결과 원고는 위 배당절차에서 임차보증금을 전혀 회수하지 못하였다. 단 전입신고에 우선하는 권리가 없어, 대항력이 인정되었다.

    위와 같은 경우, 임차인에게 대항력은 인정되기 때문에, 낙찰자에게 보증금을 받을 때까지 임대차의 존속을 주장할 수 있다(주택임대차보호법 제3조의 5 및 동법 제4조 제2항 참고).

    그럼에도 불구하고, 원고가 낙찰자인 신소유자를 상대로 다시 보증금반환청구소송을 제기하여 승소한 후, 경매를 신청할 경우 우선변제권이 인정될까?

    대법원 2005다21166 판결에 의하면, 첫 번째 경매당시 배당요구를 한 임차인은 그 배당요구로 우선변제권이 소멸되어 두 번째 경매절차에서 우선변제권에 따른 배당을 받을 수 없다고 한다.

    즉, “주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

    원고는 주택임대차보호법 제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)의 “임차권은 임차주택에 대하여 민사소송법에 의한 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 의하여 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.”는 규정이 신설된 것과 관련하여, 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에는 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 포함되고, 따라서 일부라도 보증금을 변제받지 못하는 경우의 임차인은 보증금을 전액 반환받을 때까지 완전한 임차권을 보유한다는 것을 상고이유로 내세우고 있다.

    그러나, -중략- 위 소멸하지 아니하는 임차권의 내용에 대항력뿐만 아니라 우선변제권도 당연히 포함되는 것으로 볼 수는 없다.”는 태도다.

    결국, 위 대법원 판결을 고려하면, 첫 번째 경매에서 우선변제권을 행사한 임차인은 두 번째 경매를 신청하여 우선변제가 아닌 일반채권자로 배당을 받거나, 부동산경매의 낙찰자 즉, 매수인으로부터 나머지 임대차보증금을 반환받을 때까지 임차목적물에 계속하여 거주할 수 있다고 해석된다.

    2019. 4. 15. 이승주변호사


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