글쓴이 : 이승주
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    토지사용승낙서의 효력(부동산법률상식254)

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    토지사용승낙서란 ‘토지 소유자가 타인으로 하여금 자신의 토지를 사용할 수 있도록 승낙하는 의사표시를 문서로 작성한 것’을 의미한다.

    건축법상의 건축허가 등을 받기 위해서는 도로접면이 필요한데, 이를 위해 타인 소유의 토지에 대하여 토지사용승낙서가 필요한 경우가 적지 않다.

    그렇다면, 토지사용승낙서의 효력은 어떠할까?

    대법원은 대법원 79다438 판결을 통해, “ 피고들 선대가 이 사건에서 문제된 땅 위에 문제의 건물을 지을 때에 그 땅의 2분지 1, 지분소유권자이던 원고의 선대로부터 땅에 대한 사용승낙을 받은 일이 있다 하더라도 그것 만으로서는 지상권이 설정되었거나 관습상의 지상권이 발생하는 것이라 할 수는 없다”는 취지다.

    따라서, 토지사용승낙서는 단순히 승낙목적에 사용할 수 있는 채권적 권리가 생길 뿐이라 해석된다.

    이와 관련하여, 수원지방법원(2008가단32927 통행금지 판결)은 “피고들은, 원고로부터 이 사건 도로부분에 대한 사용승낙을 받았다고 주장하므로 살피건대, 을 제6호증의 기재에 의하면 원고가 2002. 12.경 피고 B에 대하여 이 사건 토지를 피고 B가 사용함에 동의한다는 내용의 토지사용승낙서를 작성하여 준사실은 인정되나,

    위 토지사용승낙서에는 피고 B가 사용하는 면적이 구체적으로 표시되어 있지 아니하고, 그 작성시점이 원고가 이 사건 토지 위에 공장을 신축 중이던 2002. 12.경으로서 2007. 12. 5.자 경계복원측량에 의하여 위 토지 전체 면적인 000㎡중 약 36.9%에 해당하는 000㎡에 해당하는 부분에 이 사건 도로가 지나가게 된다는 것을 확인할 수 없었던 시점인 점,

    위와 같이 이 사건 토지 중 상당한 면적이 도로부지로 사용될 것임에도 원고가 어떠한 보상 없이 위와 같은 토지사용승락서를 작성하여주는 것은 매우 이례적인 점 등에 비추어 볼 때 위 토지사용승락서가 구체적으로 이사건 도로 부분의 사용을 허락하는 취지로는 볼 수 없으므로, 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.”고 판시하여, 토지사용승낙서의 효력을 제한한 사례도 보인다.

    다만, 토지사용승낙은 허가나 사업승인 등 특정목적을 정하여 해주는 것이 좋다. 이때 사용자가 그 목적에 위배할 경우를 대비하여 위반시 무효로 하거나, 위약금을 약정하거나 유효기간을 명시하는 등 조건을 붙여 승낙할 필요가 있다.

    또한, 토지사용승낙서는 채권적 효력만 인정되므로, 원칙적으로 당사자 사이에서만 그 효력이 있고, 제3자에게는 효력이 없다고 해석되므로, 토지사용승낙서를 사업시행권과 함께 양수받은 자가 있더라도 양수인은 별도의 토지소유자의 사용승낙을 받아야 한다.

    2019.4.12. 이승주변호사


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