글쓴이 : 이승주
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    분양계약에 있어 계약이 해제된 경우 위약금의 범위(부동산법률상식251)

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    아파트 등을 분양받았는데, 수분양자가 잔금납부를 지연하여 분양회사에 의하여 계약이 해제되었다.

    분양계약서에 잔금 등 납부 불이행에 따른 계약해제와 관련하여 위약금으로 분양대금 총액의 10%를 규정하고 있다면, 이와 같은 위약금 약정은 ‘계약관계의 청산에 대비하여 손해배상액을 예정한 것으로 해석’되고, 분양회사의 계약해제에 따라 계약금 상당액 10%가 몰수될 것이다.

    그런데, 위와 같이, 잔금납부지연으로 계약이 해제된 상황에서 분양계약서에 수분양자의 잔금납부 지연에 대해 연체료를 가산하는 규정이 있다면, 이러한 연체료 약정에 따라, 해제에 따른 위약금 10% 몰수 외에 추가로 분양회사가 수분양자에게 잔금납부 지연에 따른 연체료를 청구할 수 있을까? 청구할 수 없다는 것이 대법원 입장이다(대법원 2008다31690 매매대금 등 반환).

    즉, 대법원은 “원고의 잔금납부 지연에 대해 연체료를 가산하도록 한 이 사건 분양계약 제5조 제2항은 계약의 존속을 전제로 잔금지급의무의 이행지체에 대비하여 손해배상액을 예정한 것으로 해석된다. 따라서, 원고의 잔금지급의무 이행지체로 이 사건 분양계약이 해제된 이상, 원고가 부담할 손해배상책임의 범위는 위약금으로 정한 분양대금 총액의 10%에 한정되고, 피고는 연체료 약정에 따른 연체료뿐만 아니라, 법정이율에 의한 지연손해금도 따로 청구할 수 없다.”고 한다.

    그렇다면, 분양회사가 분양계약을 체결하면서, 수분양자가 중도금 납부를 위해 금융기관으로부터 대출을 받을 때에 은행 대출이자 즉 최초 입주지정일까지의 은행대출 이자를 분양회사가 부담하기로 약정한 후, 그 약정이행으로 수분양자의 대출이자를 분양회사가 대납한 경우, 그 대납이자 부담자는 누가될까?

    위 대법원판결 취지는 수분양자가 부담해야 한다는 취지다. 즉, 대법원은 “대출이자 부담약정은 이 사건 분양계약의 존속을 전제로 하는 것이어서 분양계약이 해제됨에 따라 대출이자 부담약정 또한 소급적으로 효력을 잃었다고 보아야 하므로, 원고는 그 원상회복을 위하여 대납 대출이자 상당액의 금전을 피고에게 지급하여야 한다.”는 취지다.

    위 대법원 판결 취지는 서울중앙지방법원 2018가합543592 계약금반환 사건에서도 확인된다.

    위 서울중앙지방법원 사안은 오피스텔 분양계약서에 ‘입주예정일로부터 5개월 이상 지연시 수분양자의 계약해제가 약정’되어 있는 사안이었는데, 분양회사가 위 입주예정일을 지키지 못하자, 수분양자가 계약해제를 한 사례였다. 서울중앙지방법원은 수분양자의 계약해제를 인정하면서, 분양회사가 대출이자 부담약정에 따른 대출이자 공제주장을 펴자, 위 대법원 논리를 차용하여, 수분양자의 분양회사에 대한 위약금 청구를 인용하되, 분양회사가 부담했던 대출이자 상당액에 대한 공제를 인정하였다.

    2019.4.9. 이승주변호사


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