글쓴이 : 이승주
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    주택 전세보증금 반환채권 양수인의 우선변제권 인정여부(부동산법률상식250)

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    주택임대차보호법에 의하면, 임차인이 주택을 임차한 후에 인도(이사), 전입신고, 확정일자를 받으면, 임차 주택 경매 시 순위에 따른 배당권 즉 우선변제권을 인정하고 있다.

    따라서, 주택을 임차하시는 분들은 이사하는 날 바로 동사무소에서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 전입신고를 하고 확정일자를 받은 다음날 0시, 그 순위에 따른 경매 배당권(우선변제권)을 확보한다.

    예를 들어보자. A아파트 시세가 5억원정도 하는데, 임차인이 임차할 때 A아파트의 등기부를 확인해 보니, 은행의 선순위 근저당권이 전혀 없는 깨끗한 물건이다.

    이에 임차인이 전세보증금 2억원의 전세계약을 체결한 후, 전입신고와 확정일자를 받았다.

    따라서, A아파트의 주인이 갑자기 어려움에 처하면서, A아파트 주인의 채권자들이 소송 후 경매를 신청할 경우, A아파트에 전입신고와 확정일자를 받아두었던 임차인은 경매신청채권자들보다 선순위로 경락대금에서 배당을 받아 사실상 전세보증금을 모두 확보할 가능성이 크다.

    위 사안을 A아파트의 임차인 입장에서 다시 고민해 보면, A아파트의 임차인은 전세보증금에 대한 우선변제권으로 인하여 비교적 안전한 전제보증금반환채권을 보유하고 있다고 할 수 있다.

    위와 같은 상황에서 A아파트 임차인의 채권자가 있다고 가정하자. A아파트 임차인 ‘갑’이 ‘갑’의 채권자 ‘을’에게 전세보증금반환채권을 양도하면 어떻게 될까? ‘갑’의 우선변제권이 그대로 ‘을’에게 이전될까라는 의문이 들 수 있다.

    ‘갑’이 ‘을’에게 전세보증금반환채권을 양도하는 것은 인정된다고 보는 것이 일반적이다. 다만, 임차인 ‘갑’이 임대인에게 통지하거나, 임대인이 임차인 또는 양수인에게 승낙이 필요하다는 취지의 채권양도절차를 따라야 하고, 전세보증금반환채권 발생 즉 채권적 전세계약 종료를 조건으로 그 장래의 조건부채권 양도가 가능하다고 해석된다(전세보증금반환채권 양도 후 양수인의 동의 없는 계약갱신의 효력 부정판례로는 대법원 88다카4253,4260 판결).

    이렇게 채권양도절차를 모두 이행하고, 채권적 전세계약 종료를 조건으로 전세보증금반환채권 양도가 이루어진 경우, 전세보증금반환채권의 양수인 ‘을’이 ‘갑’의 우선변제권까지 양수할까?

    그렇지 않다(대법원2010다10276판결). 전세보증금반환채권의 양수는 임차권과 분리 양수를 전제한 것이기 때문이다.

    결국 양수인은 임대인에 대한 일반채권자에 불과하여, 일반금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수밖에 없다.

    2019. 3. 26. 이승주변호사


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