글쓴이 : 이승주
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    전세보증금채권의 양수와 양수인의 권리(부동산법률상식249)

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    월세 없이 전세금이 있고, 이를 등기하여 공시하는 용익권을 전세권이라고 한다. 전세권 등기를 하지 않았지만, 월세는 없고, 전세금 또는 보증금 명목으로 목돈을 임대인에게 맡겨둔 것을 채권적 전세라고 한다.

    따라서, 엄밀하게 말하면, 월세를 요건으로 하는 임대차와 채권적 전세는 차이가 있다.

    다만, 주택임대차보호법 제12조 및 상가건물임대차보호법 제17조는 “주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여도 이 법을 준용한다. 이 경우 ”전세금“은 ”임대차의 보증금“으로 본다”. 및 “목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.“라고 각 규정하여, 채권적 전세에 임대차규정을 적용하고 있다.

    그렇다면, 채권적 전세, 즉 미등기전세의 보증금에 대한 채권양도가 가능할까?

    대법원 2001다69122 판결에 의하면, 등기전세권과 관련하여 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서, 전세권과 전세금반환채권을 분리하여 양도하는 것은 인정되지 않지만, 전세권이 존속 중이긴 하나 장래에 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부 채권양도가 가능하다는 취지다.

    결국, 미등기전세의 보증금 즉, 채권적 전세의 보증금도 전세보증금반환채권 발생을 조건으로 그 장래의 조건부채권 양도가 가능하다고 해석된다.

    따라서, 전세보증금반환채권자인 임차인이 제3자에게 전세보증금반환채권을 양도하고, 이를 임대인(채무자)에게 통지하거나, 위 채권양도에 대하여 임대인(채무자)이 임차인(채권자) 또는 제3자인 양수인에게 승낙하면, 채권양도로 임대인에게 대항할 수 있게 된다.

    즉, 임차인으로부터 전세보증금을 양수받은 제3자는 전세보증금반환채권 발생시 임대인에게 전세보증금반환채권을 행사할 수 있게 된다.

    그렇다면, 언제 임차인의 전세보증금반환채권이 발생할까?

    임차인의 전세보증금반환채권은 임대차계약 종료 시 발생한다. 결국, 임대차계약이 끝난 후 전세보증금반환채권을 양수한 제3자가 임대인에게 직접 전세보증금반환청구권을 행사할 수 있게 된다.

    다만, 임대인의 전세보증금반환의무와 임차인의 주택명도의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 주택명도를 게을리 할 경우, 전세보증금채권 양수인은 ‘임대인을 대위하여 임차인에게 임대인에게 주택을 명도하고, 임대인은 주택을 명도 받음과 동시에 전세보증금을 전세보증금채권 양수인에게 지급하라’는 소송상 청구를 할 수 있게 된다(대법원88다카4253,4260판결).

    2019.3.26. 이승주변호사


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