글쓴이 : 정승열
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    공시가격 인상(?)

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    정부는 지난 1월 25일 표준 단독주택 공시가격을 전년보다 평균 9.13% 올린데 이어서 3월 18일 공동주택의 공시가격을 평균 5.32% 인상 발표했다. 공시가격은 세무당국이 과세기준으로 삼는 가격이다. 토지와 건물을 부동산으로 하는 우리법제상 땅에 대한 공시가격은 특별히 ‘공시지가’라고 하는데, 공시지가는 1989년 토지공개념을 도입하여 당시 내무부의 과세시가표준액, 건설부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 한국감정원의 감정시가 등 다양했던 토지가격을 일원화한 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 것이다. 한편, 2005년 토지와 건물의 가격을 합친 주택가격의 공시제도를 도입하여 재산세․ 종합부동산세 등 조세의 부과기준 뿐만 아니라 기초노령연금, 기초생활보장 대상자 등의 판단 기준으로 활용하고 있다. 그러나 현실적으로 전국의 모든 토지와 건물에 대한 가격을 조사할 수 없어서 매년 1월 1일 기준하여 대표적인 건물과 토지를 정하는 표준 공시가격을 발표하고, 각 지자체가 개별 토지· 단독주택· 공동주택의 공시가격을 정하도록 하여 공시가격은 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉜다.

    아무튼 올해 공시가격은 서울(14.17%), 경기 과천(23.41%), 성남 분당(17.84%) 지역은 전국 평균보다 높고, 울산(-10.50%), 경남(-9.67%), 충북(-8.11%), 경북(-6.51%), 부산(-6.04%) 등 10개 시·도는 하향 조정되는 등 지역별, 면적별, 가격대별 공시가격의 변동률에 큰 편차가 있다. 또, 공동주택 공시가격을 3억~6억 원인 경우에는 평균 5.64%, 6억~9억 원대는 평균 15.13% 인상함으로서 최대 3배 이상 차이가 나며, 서울지역은 2007년 이후 12년 만에 가장 큰 14%이상 올려서 다주택보유자뿐만 아니라 1주택자의 보유세도 인상했다. 국토부는 그동안 불일치했던 공시가격의 조정이라고 하지만, 지역별·유형별로 어떤 기준에서 어떻게 산출했는지 산출방식을 일체 공개하지 않고 평균인상률이나 현실화율만 공개하고 있어서 많은 국민들은 다주택소유자들에 대한 중과세를 구실로 고가주택 등 특정 가격대만 겨냥한 공시가격 인상이라고 비판하는 목소리가 많다. 즉, 2017년 6월 23일 새 정부 출범과 동시에 임명된 국토부장관은 취임 일성으로 부동산투기를 막고, 전․월세 상한제와 계약갱신청구권의 도입 필요성을 강조했다. 그리고 한 달여 만에 발표된 ‘8.2 부동산대책’은 집 없는 서민의 주택마련을 막는 주택가격 상승의 주범으로 서울 강남지역을 비롯한 ‘재건축 단지’와 ‘다주택 보유자’들을 지목하고, 2주택 이상 다주택보유자들에 대한 양도세 중과세와 재건축 초과이익환수제를 시행하겠다고 한 결과물에 지나지 않는다고 생각한다. 하지만, 정작 자신은 남편 명의의 경기도 연천의 단독주택을 본인의 친정동생에게 매각(?)하여 1가구 1주택자로 변신하고, 그 집 옆의 밭은 그대로 둔 눈 가리고 아웅 하는 정치인다운 처리로서 비난을 받기도 했다.

    살펴보면, 우리나라는 2002년 6월 주택보급률이 100%를 넘고, 2016년 말 현재 주택보급률은 102.6%이다. 그러나 자가보유율은 서울 42%, 전남이 가장 높은 73.4%로서 평균 56.8%이다. 정부는 다주택보유자 때문에 집값이 오르고 무주택자들의 셋집 구하기가 어렵다고 진단하지만, 실상은 각자의 경제능력의 편차 때문이다. 물론, 다주택보유자 중에는 투기목적의 소유자들도 존재하겠지만, 공산국가처럼 전 가구에 주택을 분배한다고 하더라도 결혼․분가 등은 물론 매년 노후화되는 주택의 대체공급 등의 문제로 주택보급율 100%는 이룰 수 없다. 이것은 전국적으로 추진되는 많은 재건축, 재개발사업에서 자기부담금을 낼 수 없는 조합원들은 분양권을 처분하고 또 다른 낙후 지역으로 떠나는 현실이 잘 말해주며, 정부가 진실로 무주택자를 위한다면 저소득자에게 무상 혹은 저가공급하거나 임대아파트를 많이 짓는 것이 첩경이다. 또, 차선책으로 우리는 노태우 정부 때 주택 200만호를 건설로 주택가격이 크게 안정되었음을 기억하고 있다. 정부가 소규모 주택공급을 크게 늘인다면, 무주택자들의 선택의 폭을 넓힘과 동시에 다주택보유자들이 초과이윤을 노릴 가능성은 크게 사라질 것이다.

    그런데도 정부는 무주택자에게 주택을 공급하던 주택공사를 토지공사와 합병하여 서민주택의 공급을 포기하고, 민간건설업자와 똑같이 경쟁에 나서면서 수요측면에서 주택 가격통제만 하는 어리석음을 자행하고 있다. 우리는 전통적으로 뭐니 뭐니 해도 집 없는 설움이 제일이라는 주택소유 욕망으로 자가 소유에 대한 집념이 강하다. 그래서 가령, 농촌에 사는 부모가 도시에서 공부하거나 취업한 자녀를 위하여, 또 직장관계로 부득이 별거한 맞벌이 부부들이 ‘임차’보다는 ‘소유’를 하는 경향이 많다. 내 집이 있어도 상속․혼인 등으로, 또 서울에서도 강남북간 출퇴근이 불편해서 강북에 집이 있어도 직장이 가까운 강남에 집을 장만하는 경우도 늘어나고, 또 살던 집을 팔고 새집을 구하는 과정에서 미처 팔리지 않아서 2가구를 소유하는 경우도 많다. 게다가 건설사가 경기불황으로 처분하지 못한 주택까지 모두 투기목적의 다주택보유자로 단정하는 것이 올바른 인식이 아니다. 근래에는 서구인들처럼 주택을 소유공간이 아닌 거주공간으로 여기는 인식도 크게 늘어서 주택소유를 하지 않으려는 경향도 많은데도 이들을 모두 싸잡아서 ‘영세’무주택자로 인식하는 잘못도 고쳐야 할 것이다.

    만일 정부가 공시가격의 대폭 조정(?)으로 다주택보유자들이 보유세 부담에 집값이 떨어지고 급매물이 나올 것이라고 생각한다면, 어린애 같은 발상이라 하지 않을 수 없다. 직전 정부의 국토부장관은 주택가격이 바닥을 쳤다며 DTI를 완화하여 은행대출로 집을 사라고 부추기더니, 현 정부에서는 정반대로 DTI 규제에 나서 결국 정부가 선량한 시민들에게 빚을 내어 집을 사라고 부추긴 뒤 도산자로 만들었다. 또, 이제는 사는 집 한 채뿐인데도 보유세를 중과하는 것은 결국 세금을 내기 위해서 집을 팔거나 더 싼 집을 사야 할 상황을 초래하게 되었다. 이제부터라도 정부는 저소득자를 위한 주택공급을 맡고, 주택도 수요와 공급의 균형점에서 가격이 결정되는 시장원리에 맡겨야 한다. 무엇보다도 완전하지 않은 올해의 공시가격은 앞으로 몇 차례 더 수정․ 보완되어야 하겠지만, 내년 총선 등 정치적 상황을 고려하면 아마도 ‘공시가격 조정’을 빙자한 정부의 통제가격은 올해로 끝났다고 생각된다.

     


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