글쓴이 : 이승주
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    상가임대차에 있어 계약연장 간주규정 특약의 유효성(부동산법률상식248)

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    임대인 갑과 임차인 을이 상가건물에 대한 임대차계약을 체결하면서, 계약 내용으로 “임대인 또는 임차인이 기간 만료 3개월 전까지 본 임대차 계약의 종결 또는 조건변경의 의사를 명시한 서면통지를 하지 않을 경우, 임대인은 본 임대차계약과 동일조건으로 임대차계약을 12개월 단위로 연장한 것으로 간주한다.(이하 ‘계약연장 간주규정’)”는 내용을 편입시켰다.

    그런데, 임차인이 계약종결일 1개월 전에 ‘부득이 폐업으로 인하여 계약연장이 불가하니, 계약종료일에 보증금을 반환해 달라’는 취지의 내용증명을 임대인에게 발송하였다.

    이와 같은 경우, ①계약내용에 따라, 임대차기간이 12개월로 연장되는가? 아니면, ②위 내용증명우편이 임대인에게 도달한 날로부터 3개월이 되는 날에 임차인이 보증금을 받을 수 있는 권리가 생기는가? 그것도 아니면, ③임차인의 주장대로 계약종료일에 보증금을 받고 나올 수 있는 권리가 생기는 것일까?

    1심(서울중앙지법2017가소7066042)은 ③의 결론을 내렸으나, 항소심(서울중앙지법 2018나10776)은 ②의 결론을 내렸고, 상고심은 심리불속행 기각(대법원2018다297208)되었다(2019년 2월 11일자 법률신문 참고))

    임차인 을의 논거는 “임대차 기간만료 3개월 전까지 서면으로 해지하겠다는 통지를 하지 않으면 계약이 자동 갱신되도록 한 임대차계약내용은 상임법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 것으로 효력이 없다는 상임법 15조에 위반되어 무효”라는 취지였다.

    항소심이 갑과 을의 사이의 ‘계약연장 간주규정’ 특약이 유효함을 전제로, 을의 내용증명우편이 갑에게 도달한 날로부터 3개월이 되는 시점에 계약이 종료되고, 그 사이의 월세 등이 보증금에서 공제되도록 판결한 이유는 무엇일까?

    상임법 제15조 규정과 상임법 제10조 제4항의 규정 때문이다. 상임법 제15조 규정의 취지는 상가임차인에게 불리한 모든 약정이 무효로 된다는 것이 아니라, 상임법에 규정된 임차인 보호규정을 위반한 약정을 무효로 보도록 규정하고 있는데, 상임법에는 갑과, 을 사이의 ‘계약연장 간주규정’ 특약을 예상하여 상가임차인을 보호하는 이른바, ‘임차인의 계약갱신 거절권’ 규정이 없기 때문이다.

    즉, 주택임대차보호법은 묵시갱신 규정인 동법 제6조 제1항에서 “임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다”라는 규정으로 통해, 주택임차인의 계약기간 종료 1개월 전까지, 이른바 ‘임차인의 계약갱신 거절권’을 인정함에 비해, 상임법의 묵시갱신 규정인 동법 제10조 4항은 위와 같은 규정이 없다.

    항소심의 판결은 갑과 을의 특약 즉, ‘계약연장 간주규정’ 특약이 유효하다는 지극히 논리적인 판결로 보이나, 주택과 상가를 달리 규율할 특별한 이유가 없다는 점, 상임법 취지가 ‘임차인의 계약갱신 거절권’을 부정한다고 보기 어려운 점, 최근의 경제사정 등을 고려할 때 상임법의 입법적 개선이 필요해 보인다. 결국, 위와 같은 ‘계약연장 간주규정’ 특약이 존재할 경우에는 임차인이 계약종료시점에 계약종료를 원한다면, 위 특약을 준수하여 계약만료 3개월전에 서면통지를 통해 계약종료통보를 해야 원하는 결론에 도달할 수 있다.

    2019.2.13. 이승주변호사


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