글쓴이 : 이승주
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    공유 부동산을 일부 공유자가 낙찰받은 경우의 임대인 지위변동 여부(부동산법률상식247)

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    6명의 상가 건물 공유자가 임차인 갑과 임대차계약을 체결하였다.

    6명의 상가 공유자는 상속으로 공유자가 된 사람들인데, 위 공유자 상속인들 간의 사이가 틀어지면서, 공유물분할소송이 제기되었고, 결국, 위 소송 결과에 따라 ‘공유물분할을 위한 경매로 인한 매각’을 등기원인으로 하는 경매가 진행되었다.

    위 경매에서 공유자 3명이 낙찰자가 되었다. 결국, 위 상가건물의 소유자는 ‘6명의 공유자’에서 ‘3명의 공유자’로 변경되었고, ‘3명의 공유자’는 종전 소유자 ‘6명의 공유자’에 모두 포함되었던 사람들이다.

    부동산경매에 있어 낙찰자는 민사집행법 제136조에 따라, ‘점유자(임차인 등)가 매수인(낙찰자)에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유한 것으로 인정되지 않은 경우’에 매수대금 납부 후 6개월 내에 ‘부동산인도명령’을 신청할 수 있다.

    그렇다면, ‘6명의 공유자’의 일부였던 낙찰자인 ‘3명의 공유자’가 임차인 갑을 상대로 부동산인도명령신청을 하면 그 신청이 인용(인정)될 수 있을까?

    ‘3명의 공유자’는 종전 임대인 ‘6명의 공유자’의 일부였으므로, 존속 중 임대차의 임대인 지위에 있는 자가 부동산인도명령을 신청하는 것으로 타당하지 않다고 보아야 할까? 아니면, ‘3명의 공유자’는 종전 임대인들 ‘6명의 공유자’ 중 일부에 불과하고, 경매로 소유권자가 바뀐 것으로 볼 여지도 있으므로, ‘3명의 공유자’가 법원에 신청한 부동산인도명령이 인용되어야 하는 것일까?

    이와 관련하여 대법원 1998.12.8. 선고 98다43137 판결은 “건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.”라는 취지다.

    결국, ‘6인의 공유자’와 임대차 계약을 체결한 임차인 갑은 부동산인도명령을 신청한 ‘3인의 공유자’에 대하여 보증금반환채무와 동시이행을 주장하면서, 상가건물의 인도를 거부할 수 있어, 낙찰자인 ‘3인의 공유자’의 임차인 갑에 대한 부동산인도명령신청이 인용되기 힘들다.

    게다가 상가건물의 임차인들은 대부분 사업자등록을 마친 경우가 많기 때문에 대항력을 갖춘 경우도 상당한 사정을 고려하면, ‘3인의 공유자’의 부동산인도명령신청이 인용되기 힘들다.

    ‘3인의 공유자’들이 ‘임대차계약 해지사유’를 주장하면서 부동산인도명령을 신청할 수는 없을까? ‘임대차계약 해지사유’의 주장을 통한 인도청구는 민사집행법상의 부동산인도명령신청의 사유가 아니다. 해지사유 등의 주장을 통한 인도청구는 별도의 민사상 명도(인도)청구 사안으로 해석 된다(부산지방법원2019.1.31. 2018타인301 부동산인도명령 사건 참고).

    2019.2.8. 이승주변호사


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