글쓴이 : 권형필
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    아파트 입주민과 상가 구분소유자가 함께 대지권을 가지고 있는 하나의 단지에서 아파트 입주민들의 동의만으로 공용부분인 상가 주차장에 대한 용도변경(쓰레기장 설치) 할 수 없다(서울행정법원 2014. 10. 24. 2014구합85** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    주상복합단지라고 함은 집합건물이므로 집합건물법상의 관리단이 성립되는 것이 오히려 법적으로 타당하지만, 대부분의 경우 아파트 또는 오피스텔부분에는 입주자대표회의가 상가부분에는 별도의 상가관리위원회가 각 구성되어 병존한다.

    문제는 하나의 단지 내에 있는 입주자대표회의와 상가 관리위원회가 종종 다투는 경우가 있다는 것이다. 대상 판결에서는 입주자대표회의가 상가 주차장에 쓰레기 처리시설을 설치하기 위하여 구청에 용도변경신고를 제출하였고 구청은 주택법에 부합하여 그와 같은 용도변경에 동의하였다.

    그러나 상가 주차장은 아파트 입주민들뿐 아니라 상가 구분소유자들에게도 대지권 등기가 되어 있으므로 각 대지권에 전부가 지분 형식으로 공유되고 있다는 것을 의미하는데, 공유물건을 처분·변경하기 위해서는 다른 공유자의 동의를 얻어야만 하는바 상가 구분소유자에 대하여 전혀 동의를 받지 않은 채로 진행된 용도변경 허가는 무효라고 판단된 것이다.

    여하튼 입주자대표회의로서는 상가관리위원회와 다툴 경우 주택법이 아닌 집합건물법의 적용이 우선되는 경우가 대다수이므로 관련 법률의 적용에 있어서 신중을 기하여야 할 것이다.

    [ 원고의 주장 ]

    가. A아파트 구분소유자와 상가 구분소유자는 이 사건 대지를 공유하고 있고, A아파트와 상가는 집합건물이므로 집합건물법이 적용되는데, 집합건물법 제2조의 2는 주택법 규정이 구분소유자의 기본적 권리를 해치지 않는 범위 내에서 효력이 있다고 규정하고 있다.

    나. 이 사건 주차장의 용도변경은 상가 구분소유자의 기본적인 권리를 침해하는 행위이므로, 이 사건 주차장의 용도 변경을 위해서는 주택법이 적용될 수 없고 원고를 포함한 상가 구분소유자의 승낙을 받거나, 집합건물법에 따라 관리단집회에서의 결의가 있어야 하는데, 구분소유자의 동의나 관리단의 의결이 없었다.

    다. 이에 원고는 상가 구분소유자의 동의가 없는 이 사건 주차장의 용도변경은 할 수 없어 이 사건 처분은 위법하다는 이유로 그 취소를 구하는 이 사건 소를 제기하였다.

    [ 법원 판단 ]

    A아파트단지 대지는 A아파트 구분소유자와 상가 구분소유자의 공유상태에 있으나, 각 건물이 별개의 건물로 신축되었고, 구조나 외관상 분리·독립되어 있으며, 기능이나 용도를 달리하고 있으므로, 집합건물법 제1조에서 정한 ‘1동의 건물’로 보기 어렵다.

    집합건물법 제51조에서 “한 단지에 여러 동의 건물이 있고, 그 단지 내의 토지 또는 부속시설이 그 건물 소유자의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다”고 규정하고 있으므로, 단지 관리단을 구성하여 규약을 정하지 않는 한 A아파트 구분소유자의 동의만으로 A아파트단지 대지상에 설치된 이 사건 주차장의 용도변경을 할 수 없다.

    따라서 A아파트단지 대지에 관한 법률관계는 공유관계를 규정한 민법에 의할 수밖에 없는데, 민법에 의하면 “공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있고, 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못하며, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로 결정한다”고 규정하고 있으므로, A아파트단지 대지의 공유자인 원고의 동의 없이 이 사건 주차장의 용도변경을 할 수 없다.


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