글쓴이 : 이승주
  • 변호사
  • 티에스 법률사무소
  • 민사법
연락처 : 02-3477-0681
이메일 : lsju70@hanmail.net
홈페이지 : blog.naver.com/lsju70
주소 : 서울 서초구 서초동 1598-3 (서초르네상스오피스텔 901호)
소개 : 부동산전문변호사 / 부동산학 석사 / 부동산써브 전문가 칼럼리스트 / (전)동국대 법대 강사(민사집행법) (현) 건국대 부동산대학원 강사(부동산권리분석론)/ 저서: 나는 아내보다 권리분석이 좋다(다산북스), 이야기채권회수(다산북스)

이 포스트는 0명이 in+했습니다.

    목록이 없습니다.

    주택임대차에 대한 전입신고 및 확정일자와 저당권의 우선순위(부동산법률상식245)

    0

    주택을 임차하고, 이사(인도)를 한 다음에 동사무소에 전입신고를 하고 확정일자를 받게 되는데, 이때 전입신고를 한 다음날 0시에 대항력이 생기며, 확정일자에 따른 배당순위도 전입신고와 확정일자를 받은 다음날 0시에 발생한다(주택임대차보호법 제3조 제1항, 동법 제3조의 2 제2항 참고).

    따라서, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받은 날에 주택의 소유자이자 임대인이 제3자에게 근저당권을 설정해 줘 버리면, 근저당권자 보다 임차인이 후순위가 되어 임차인이 피해를 보는 문제가 발생한다.

    예를 들어보자.

    임차인이 주택임대차계약에 따라 2019년 1월17일경에 이사한 후, 당일 전입신고와 확정일자를 받았다면, 임차인의 대항력과 우선변제권(경매에 있어 순위에 따른 배당권)은 2019년 1월 18일 0시에 발생한다.

    위와 같은 사정에도 불구하고, 임대인이 누군가로부터 돈을 빌리면서 해당 주택에 근저당권을 같은 날인 2019년 1월 17일경에 설정해 주었다면, 그 근저당권자는 근저당권 설정당일인 2019년 1월 17일에 순위에 따른 배당권이 생겨 결국, 동일한 날짜에 전입신고와 확정일자를 받은 임차인 보다 근저당권자가 선순위가 되는 문제가 발생한다.

    최근 필자는 언론인터뷰(kbs 못참겠다)를 통하여 위 사안과 유사한 사례에 대한 인터뷰를 진행한 사실이 있는데, 금요일에 이사를 왔음에도 이사정리에 정신이 없어 전입신고와 확정일자를 월요일에 받았고, 공교롭게도 해당 주택에 근저당권이 월요일에 설정된 사안이었다.

    위 사안에서 세입자가 이사정리를 하면서 바로 전입신고와 확정일자를 받았다면, 선순위가 되었을 것이나, 근저당권 설정일과 동일한 날에 전입신고와 확정일자를 받아, 결국 주택이 경매가 되면서 보증금에 대한 어떠한 보호도 받지 못하는 상황에 이른 것이다.

    여기서 우리가 알아두어야 할 점은 전입신고와 확정일자는 이사와 동시에 해야 한다는 점인데, 문제는 이사와 동시에 전입신고와 확정일자를 받더라도, 주택의 소유자이자 임대인이 악의적으로 당일에 제3자에게 근저당권을 설정해 줘 버리면, 이러한 근저당권자에게 배당순위에서 임차인이 밀려 버린다는 것이다.

    그렇다면, 임대차계약체결과 함께, 임차인이 전입신고와 확정일자를 받고 대항력이 발생한 후에나 근저당권을 설정할 수 있다는 특약을 넣으면 어떨까? 이러한 특약이 100% 보증금을 확보하는 안전장치가 될까? 이러한 특약을 했더라도, 임대인이 작정하고 당일에 제3자에게 근저당권을 설정해 줘 버리면 보증금회수에 어려움을 겪을 수밖에 없다(민사 및 형사 문제 발생). 결국, 전입신고 및 확정일자 부여 당일에 대항력과 우선변제권이 생긴다는 취지의 입법적 해결이 필요해 보인다.

    2019.1.18. 이승주변호사


    Comment

    You must be logged in to post a comment.

    loading..