글쓴이 : 이승주
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    전세권과 전세금반환채권의 분리양도 가능성(부동산법률상식244)

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    전세금을 필수요소로 하며, 전세권 등기가 이루어지는 전세권은 용익물권성과 담보물권성을 겸유하고 있다는 표현을 한다.

    민법 제306조에 의하면, 전세권의 양도가 가능하다. 그렇다면, 전세권과 전세금반환채권의 분리양도가 가능할까?

    담보물권의 수반성이라는 특성상, 원칙적으로는 전세권과 전세금반환채권의 분리양도가 인정되기 어렵다.

    그러나, 대법원은 특별한 사정, 즉 전세권이 존속기간 만료로 소멸하거나, 전세계약이 합의해지 또는 당사자간 특약에 따라 전세권반환채권처분에도 불구하고 전세권처분이 따르지 않은 경우 등의 경우에 채권양수인은 담보물권이 없는 무담보의 채권을 양수한 것으로 해석한다(대법원 97다33997 판결).

    결국, 전세권의 존속기간이 만료된 후에 전세금반환채권을 양도한 경우라면(건물반환 및 채권양도통지 완료), 채권양수인은 무담보의 전세금반환채권을 양수하였다고 볼 수 있다고 해석되므로, 전세금반환채권을 담보하는 물권으로서의 전세권을 소멸하게 된다.

    전세계약기간 중 전세금반환채권만을 전세권과 분리양도한 경우는 어떠한가?

    대법원은 전세권이 존속하는 동안 전세권을 존속시키기로 하면서 전세금반환채권만을 전세권과 분리하여 확정적으로 양도하는 것은 허용되지 않는다는 취지다. 다만, 전세권 존속 중에는 장래에 그 전세권이 소멸하는 경우에 전세금반환채권이 발생하는 것을 조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도할 수 있을 뿐이라는 취지다(대법원 2001다69122 판결),

    결국, 전세권이 존속하는 동안 전세금반환채권양도가 이루어진 경우, 그 전세권이 기간만료 등으로 소멸하는 것을 정지조건으로 그 장래의 조건부채권을 양도하는 취지일 경우라면, 전세금반환채권을 양수한 양수인은 무담보채권을 양수한 것이 된다. 이처럼 전세권이 소멸된 경우에 그 전세권에 가압류결정을 받아 가압류부기등기를 마친 사람의 지위는 어떻게 될까?

    대법원 97다33997 판결은 “전세권설정계약의 당사자 사이에 그 계약이 합의 해지된 경우 전세권설정등기는 전세금반환채권을 담보하는 효력은 있다고 할 것이나, 그 후 당사자 간의 약정에 의하여 전세권의 처분이 따르지 않는 전세금반환채권만의 분리양도가 이루어진 경우에는 양수인은 유효하게 전세금반환채권을 양수하였다고 할 것이고, 그로 인하여 전세금반환채권을 담보하는 물권으로서의 전세권마저 소멸된 이상 그 전세권에 관하여 가압류부기등기가 경료되었다고 하더라도 아무런 효력이 없다.”는 취지다.

    결국, 전세권설정자는 가압류권자에 대하여 전세권설정등기말소등기에 대하여 등기상 이해관계 있는 제3자로서 승낙의 의사표시를 구하는 소송을 제기할 여지가 있게 된다.

    2018.12.18. 이승주변호사


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