글쓴이 : 이승주
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    신탁자 또는 수탁자와의 주택임대차계약과 대항력(부동산법률상식243)

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    부동산명의신탁의 경우 부동산실명법(부동산실권리자명의등기에관한법률)에 따라, 원칙적으로 물권변동 및 명의신탁약정이 무효가 된다.

    다만, 종중, 배우자 등의 특례가 인정(8조)되며, 신탁법상 신탁재산인 사실이 등기된 경우 등은 명의신탁약정 개념에서 배제(2조)된다.

    등기사항증명서(등기부)에 신탁법상 신탁등기가 되어 있는 경우, 수탁자가 임대인이 되는 계약이 체결되기도 하고, 신탁자가 임대인이 되는 계약이 체결되기도 하는데, 이럴 경우 임차인은 어떠한 점을 유의해야 할까?

    일단 신탁원부 또는 신탁계약서를 확인해서, 누가 임대권한이 있는지 확인하는 것이 필요하다.

    이와 관련하여, 대법원은 “주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다(대법원 95다22283 판결).”는 취지의 판시를 한 사실이 있다.

    임대권한이 있었던 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 후에, 임대권한을 포함하여 처분권이 명의수탁자에게 이전된 경우는 어떠한가? 대법원은 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 이상 명의수탁자는 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차인과의 관계에서 그 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 보아야 한다(대법원 98다49753 판결).
    는 취지다.

    종중이 종중재산인 주택을 종원에게 명의신탁을 했었고, 명의수탁자인 종원과 임대차계약을 체결하였는데, 종중이 신탁해지 소송을 통해 승소 후, 임차인에게 명도소송을 제기할 경우는 어떠한가?

    대항력(인도 및 전입신고)을 갖춘 임차인이라면, 종중의 명도소송에 대항할 수 있을 것이다. 명의신탁의 해지는 장래적인 계약파기를 의미하는 것으로 이해되는바, 결국 해지 전에 명의수탁자인 종원에게 임대권한이 있었다고 보여지며, 대항력을 갖춘 임차인이라면, 종중에 대항가능하기 때문이다. 결국, 계약기간이 남아 있다면, 계약중임을 항변할 수 있고, 계약기간이 만료되어 명도의무가 있는 상황이라면, 보증금반환항변이 가능할 것이다.

    2018.12.11. 이승주변호사


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