글쓴이 : 이승주
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    부동산매매에 있어 근저당권 피담보채무인수의 의미(부동산법률상식242)

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    원고(매수인)가 2001. 11. 7. 피고(매도인)로부터 서울 중랑구 소재 대지 및 그 지상 쇼핑센터건물(‘이 사건 부동산’)을 90억 1,500만 원에 매수하는 매매계약을 체결하고 피고에게 계약금 및 중도금 16억 5,000만 원을 지급하였다.

    그리고, 이 사건 부동산에 관한 임대차보증금 10억 원의 반환채무 및 근저당권의 피담보채무인 농업협동조합중앙회에 대한 대출금 40억 원의 상환채무를 원고가 인수하고, 잔금 23억 6,500만 원을 소유권이전등기서류와 상환하여 지급하기로 약정을 하였다.

    그런데, 채권자인 농업협동조합중앙회의 승낙이 있거나 특별히 그 채무를 면책적으로 인수하기로 하는 약정도 없었다.

    이러한 경우에 원고가 근저당권의 채무자를 매수인인 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 있을까? 대법원 2004다13083 판결에 의하면, 이러한 경우, 면책적 채무인수가 아니라 이행인수에 불과하여 원고가 근저당권의 채무자를 매수자인 원고로 변경하는 절차를 이행할 의무가 없다고 한다.

    결국, 특별한 사정이 없는 한 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지 금액인 23억 6,500만원을 원고가 피고에게 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 된다. 따라서, 원고의 대출금 채무 상환의무와 피고의 소유권이전등기절차 이행의무가 동시이행관계에 있다고 할 수도 없다.

    판례취지를 고려하면, 근저당권자의 채무자가 그대로 매도인인 피고로 존재하기 때문에 채무자인 피고가 근저당권의 피담보채무를 변제해야 구상권 등에 근거하여 근저당권의 피담보채권 상당액에 대하여 피고가 소유권이전등기의무와의 동시이행관계를 주장할 수 있게 되며, 결국 근저당권 피담보채무 변제를 위한 노력이 피고에게 전가되는 문제가 발생한다.

    즉, 위 대법원 판례는, “부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인이 인수한 채무는 매매대금지급채무에 갈음한 것으로서 매도인이 매수인의 인수채무불이행으로 말미암아 또는 임의로 인수채무를 대신 변제하였다면, 그로 인한 손해배상채무 또는 구상채무는 인수채무의 변형으로서 매매대금지급채무에 갈음한 것의 변형이므로 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무와 매도인의 소유권이전등기의무는 대가적 의미가 있어 이행상 견련관계에 있다고 인정되고, 따라서 양자는 동시이행의 관계에 있다고 해석함이 공평의 관념 및 신의칙에 합당하다( 대법원 1993. 2. 12. 선고 92다23193 판결)”는 취지의 판시를 하였다.

    결국, 부동산매매계약서를 작성하면서, 단순히 근저당권의 피담보채권인 대출금상환의무를 매수인이 인수한다는 취지만을 약정하게 되면, 매도인이 상황에 따라 어려움에 처할 가능성이 있다. 따라서, 매도인 입장에서 안전거래를 위해서는 기존 은행의 피담보채무를 인수하면서, 기존은행의 승낙 등 면책적채무인수를 받는 방식의 약정체결 또는 부동산 명의변경과 함께 매수인이 기존 근저당권의 피담보채무액 상당액을 타은행으로부터 담보대출 받아 그 즉시 그 돈으로 기존은행의 피담보채무를 변제하는 방식의 약정체결이 안전해 보인다.

    2018. 11. 16. 이승주변호사


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