글쓴이 : 이승주
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    토지임차인의 비닐하우스 설치와 각종 권리행사(부동산법률상식240)

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    토지에 대한 임대차계약이 있었고, 임차인이 토지 위에 비닐하우스를 설치하고, 화훼산업을 위해 사용하였다.

    아래의 민법 제643조 및 민법 제283조에 따라 임대차 종료 시, 토지임차인의 비닐하우스 매수청구가 인정될까?

    <민법 제643조 및 민법 제283조>

    제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다. 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권) ①지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ②지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

     

    대법원 96다46668 판결에 의하면, “비닐하우스는 화훼 판매를 위하여 필요한 시설물이라 하더라도 그 자체의 소유가 이 사건 임대차의 주된 목적은 아니었을 뿐 아니라, 비용이 다소 든다고 하더라도 토지상에서 쉽게 분리 철거해 낼 수 있는 그 구조에 비추어 이를 철거할 경우 전혀 쓸모가 없어진다거나 사회경제적으로 큰 손실을 초래하지 않는다는 이유”로, 임차인의 매수청구권 주장을 배척하였다.

    결국, 토지임대차 계약종료시 토지 임차인이 설치한 비닐하우스에 대한 임차인의 매수청구는 인정되기 어렵다.

    위와 같은 상황에서 토지임차인이 임대인에게 권리금상당액을 요구하고 있다. 즉, 토지임차인이 종전 토지 임차인에게 권리금을 주고 비닐하우스와 화훼산업을 양도받았으니, 권리금상당액을 주지 않을 경우 토지를 넘겨줄 수 없다는 주장을 하고 있다.

    토지임차인의 권리금상당액 요구 주장은 상임법(상가건물임대차보호법)상의 권리금회수기회요청권 행사로 보여지기도 하고, 유익비 내지 필요비 주장 등으로 볼 여지도 있어 보인다.

    토지임대차계약서에 보통 원상회복 규정이 있는바, 원상회복 규정이 있다면, 유익비 내지 필요비는 포기한 것으로 해석하는 것이 법원의 입장이다.

    그렇다면, 토지임차인에게 상임법(상가건물임대차보호법)상의 권리금회수기회요청권이 인정되는가?

    상임법은 상가건물임대차에 적용된다는 측면에서, 토지를 임차하여 비닐하우스를 설치한 토지임차인에게 상임법이 인정하는 권리금회수기회요청권이 인정된다고 보기 어렵다.

    2018. 11. 1. 이승주변호사


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