글쓴이 : 권형필
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    주상복합건물에서 상가와 별도로 아파트로 구성되어 있을 경우 상가와 아파트가 당연히 구분되어 별도의 관리단이 성립되는 것은 아니다(서울동부지방법원 2015가합1097** 판결).

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    [ 판례 해설 ]

    이 사안은 최근 많이 발생하고 있는 주상복합건물의 관리단 성립에 관한 문제이다. 우리는 흔히 아파트와 상가가 혼재될 경우에는 아파트와 상가가 구분하여 각각의 관리 단체가 성립되는 것으로 생각한다. 그러나 대상판결에서는 비록 아파트와 상가가 그 성질은 다를지라도 별개의 관리단이 성립하는 것이 아니라 하나의 건물에는 하나의 관리단이 성립한다는 집합건물법의 규정에 따라 하나의 관리단이 성립한다고 판시하였고, 만약에 별도의 관리단을 성립하려면 집합건물법 제23조 제2항에서 요구하는 일부 공용부분 관리단의 요건을 충족해야 한다고 판단하였다.

    다만 이 사건 아파트는 총 세대 수가 150세대 미만으로 공동주택관리법상 의무단지 아니라는 점을 고려하면 의무단지일 경우에는 또 다른 법리가 적용될 수 있으므로, 대상판결은 150세대 이하의 아파트에만 적용하는 것이 타당할 것으로 보인다.

    [ 법원 판단 ]

    1. 기초사실
    이 사건 집합건물은 지하 2층 내지 5층에 주차장, 지하 1층 내지 지상 3층에 근린생활시설(상가, 총 32세대), 지상 4층 내지 15층에 아파트(총 60세대)로 구성된 주상복합건물이며, 원고는 이 사건 집합건물 중 상가 부분의 구분소유자들로 구성된 단체이다.

    2. 본안전 항변에 대한 판단
    집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다”고 규정하고 있는바, 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이다.

    한편 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제2항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다.

    이 사건에 관하여 보건대, 집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연 설립되는 것이지, 주상복합건물이라는 사정만으로 상가부분과 아파트 부분이 구분되어 각각의 관리단이 설립되는 것은 아니라 할 것이므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 이유 없다.

    또한 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단은 우선 일부공용부분이 특정되어야 하고, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다고 할 것인데, 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 집합건물 중 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부 공용부분이 구체적으로 특정되었다고 할 수 없고, 피고의 관리규약 외에 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이나 정관을 설정하였음을 인정하기에도 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.


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