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부동산등기법 제60조와 대지권등기 절차

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부동산등기법 제60조와 대지권등기 절차

-법원행정처의 대지권등기에 관한 이해-

1. 문제의 제기

부동산등기법은 2011. 4. 12. 전부개정 때 구법 제57조의3(대지사용권의 취득)의 규정이 현행 제60조로 되며 그 내용이 일부 변경되었다. 구법 제57조의3 제1항의 문언 중 구분건물을 신축한 자가 “대지사용권을 가지고 있는 경우에”라고 할 때의 “대지사용권이라는 용어가 현행 제60조 제1항에서는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률2조제6호의 대지사용권 (이하 ‘법 제2조제6호의 대지사용권’)이라는 용어로 되었다. 즉 단순이 “대지사용권”이라고 했던 용어를 “법 제2조제6호의 대지사용권”이라는 용어로 변경한 것이다. 그러면 단순한 “대지사용권”과 “법 제2조제6호의 대지사용권”은 그 의미가 어떻게 다른 것인가를 알아볼 필요가 있다. 서울 흑석동의 ‘명수대 아파트’의 주민은 대법원의 판결대로 ‘건물의대지’에 대한 사용료를 내야한다는 TV조선의 보도를 접하고 이 글을 쓴다. 필자는 이촌동의 ‘한강맨션 아파트의 주민이다.

2. 법 제2조제6호의 대지사용권

단순한 “대지사용권”은 어떤 사람이 지목이 대지인 어떤 토지를 사용할 수 있는 권리라고 할 것이므로 이는 그 대지의 소유권, 지상권, 임차권 등(이하 ‘소유권 등’)이 이에 해당할 것이다. 그러나 “법 제2조제6호의 대지사용권”은 집합건물법 제2조(정의)제6호에서 “6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의대지에 대하여 가지는 권리를 말한다.”라고 정의했다. 그러므로 ‘법 제2조제6호의 대지사용권’은 구분건물의 소유자에게만 있는 그리고 “건물의대지”에 대해서만 가지는 권리이다. 이러한 권리에 관하여 판례는 “대지사용권(집합건물법 제2조 제6호)은 그 성립을 위해서 집합건물의 존재와 구분소유자가 전유부분 소유를 위하여 당해 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하는 것 이외에 다른 특별한 요건이 필요치 않다.”고 했으며,(2009다26145.) “단순한 점유권과는 차원을 달리하는 본권”이라고 했다.(98다45652) 또한 집합건물법은 제20조(전유부분과 대지사용권의 일체성)제1항에서 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.” 제2항에서 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.”라고 했다.

3. ‘소유권 등’인 대지사용권

그러므로 부동산등기법 제60조 제1항 문언의 말미에서 “대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다.”라고 할 때의 ‘대지사용권’의 의미는 ‘법 제2조제6호의 대지사용권’이 아니고 ‘소유권 등’인 대지사용권을 구분소유자에게 이전등기 한다는 의미이다. ‘법 제2조제6호의 대지사용권’은 소유권이전등기 하듯이 그 자체만의 이전등기를 할 수 있는 그러한 권리가 아니다. 권리라고는 하지만 그것은 구분건물에 전속되는 것이고 그 구분건물의 소유자는 그러한 구분건물의 소유자이기 때문에 그 사람이 “법 제2조제6호의 대지사용권’을 가진 자인 것이다. 그러므로 부동산등기법 제60조는 구분건물을 신축한 자가 ‘법 제2조제6호의 대지사용권’을 가지고 있는 경우이므로 건축주가 구분건물에 대한 소유권보존등기를 한 경우라고 할 것이다. 그러나 수십 또는 수백 개의 구분건물을 건축해 분양하는 경우 그 구분건물에 관해 바로 수분양자 명의로 소유권보존등기를 하는 경우도 있다.

4. 대지권에 관한 등기

대지권에 관한 등기는 집합건물에 관해서만 있는 등기제도이다. 집합건물의 등기부는 그 표제부에 구분건물 및 전유부분에 관한 표시만을 기록하는 것이 아니고 건물의대지의 표시 및 전유부분에 전속된 대지권의 지분표시를 기록한다. 그리고 건물의대지인 그 토지의 등기부는 문을 닫는다.(부동산등기법 제61조) 따라서 대지권에 관한 등기는 건물등기부와 토지등기부를 묶어서 ‘집합건물등기부’라는 하나의 등기부로 만드는 등기제도인 것이다. 그러기 위해서는 그 건물의 등기부상 소유명의자와 그 토지의 등기부상 소유명의자가 같은 사람이어야 할 것이다. 이와 같이 대지권등기를 위해 구분건물의 소유권자에게 건물의대지에 관한 ‘소유권 등’인 대지사용권의 이전등기를 한다는 규정이 바로 부동산등기법 제60조이며 이를 “대지사용권에 관한 이전등기”라고 했다. 이로서 대지권에 관한 등기의 “등기원인이 발생”한 것이다.

5. 대지권에 관한 등기는 표제부의 등기

대지권에 관한 등기는 직권등기사항이다. 소유권이전등기의 경우와 같이 ‘신청주의’가 적용되는 ‘권리의 등기’가 아니고 ‘표제부의 등기’로서‘사실의 등기’이다. 부동산등기법 제40조에서 “구분건물에” “대지권이 있는 경우에는” “전유부분의 등기기록의 표제부에 대지권의 표시에 관한 사항을 기록하여야 한다.”라고 했다. 따라서 대지권에 관한 등기신청은 ‘신청주의’에 따르는 신청이 아니고 직권등기 할 사항이 있음을 알리는 신고에 해당한다. 그리고 이러한 대지권등기의 신청을 함에 있어 구분건물의 소유자가 그 등기권리자이다.

6. 대지권등기의 등기권리자의 승계

대지에 대한 ‘소유권 등’인 대지사용권을 취득하고 그 지상에 구분건물을 신축한자가 구분건물을 분양함에 있어서 ①수분양자의 이름으로 소유권보존등기를 하는 경우와 ②신축한자의 이름으로 소유권보존등기를 한 후 수분양자에게 이전등기를 하는 경우가 있을 것이다. 부동산등기법 전면개정 전의 구법 제57조의3의 규정은 전자의 경우이고, 법 개정 후의 제60조의 규정은 후자의 경우이다. 제60조에서는 구분건물을 신축한자가 구분건물의 전유부분 소유자에게만 있는 ‘법 제2조제6호의 대지사용권’을 가지고 있는 경우라고 했기 때문이다.

다음으로 위 ①의 경우 대지권등기를 하려면 건물의대지에 대한 ‘소유권 등’인 대지사용권을 구분건물 소유자에게 이전등기 해서 건물의 등기명의자와 토지의 등기명의자가 같아야 한다.(법 제60조) 그런데 위 ②의 경우는 대지에 대한 ‘소유권 등’인 대지사용권을 취득하고 구분건물을 신축한자가 그 명의로 구분건물의 전유부분에 대한 소유권보존등기를 한 경우로서 건물의 등기명의자와 토지의 등기명의자가 같으므로 그대로 대지권등기를 해야 한다. 만일 대지권등기를 하지 아니하고 건물에 관해서만 수분양자에게 이전등기 한 경우라면 그 수분양자는 대지권등기를 해야 하는 ‘등기원인이 발생’한 후에 등기권리자의 지위를 승계한 자이므로 자기의 이름으로 대지권등기신청을 할 수 있다.(부동산등기법 제27조)

대지권등기란 현재의 구분건물소유자의 건물등기부의 표제부에 대지권의 지분표시를 기재하는 것이기는 하지만, 이는 대지권등기를 해야 하고 또한 할 수 있는 이른바 대지권등기의 “등기원인이 발생한 때”의 구분건물소유자의 건물등기부에 대지권의 지분표시를 기재하는 것이라고 이해해야 한다. 물론 “등기원인이 발생한 때”의 구분건물의 소유자와 현재의 소유자는 다르지만 등기부는 한 등기부 그 자체이다. 그리고 대지권등기는 건물등기부와 토지등기부를 묶어서 등기부를 하나로 하는 등기제도이므로 절차법상 ’사실의 등기‘이기 때문에 ’권리의 등기‘인 경우와 같이 그로 인하여 실체법상의 권리변동이 생기는 것은 아니다. 건물의대지에 대한 ‘소유권 등’인 대지사용권이 대지권등기가 되는 구분건물의 소유자의 것으로 되는 것은 구분건물 매수로 “전유부분의 처분에는 그에 대응하는 대지사용권도 수반되어 함께 이전 된다”는 실체법상의 법리(판례 2010다11668)에 따라 권리변동이 생긴 것이다. 대지권등기는 그러한 사실을 표제부에 기록하는 절차일 뿐이다.

7. 끝으로

대지에 대한 ‘소유권 등’인 대지사용권을 취득해 구분건물을 신축한 자가 구분건물을 분양하고 건물에 관해서는 수분양자의 이름으로 소유권보존등기를 하고, 건물의 대지인 토지에 대해서도 그 ‘소유권 등’인 대지사용권의 지분을 수분양자에게 이전등기 한 경우, 따라서 이로서 대지권등기를 할 ‘등기원인이 발생’한 상태인데 대지권등기를 하지 않고 건물에 관해서만 전전 매매로 소유권자가 변동되었을 때 대지권등기를 어떻게 할 것인가? 법원행정처 부동산등기국에서는 질의에 대한 회시에서 토지에 관해서도 건물의 현 소유자명의로 이전등기 해야 대지권등기 할 수 있다고 한다. 그러나 이는 부동산등기법 제60조의 해석을 잘못한 것이다. 구분건물의 현 소유자는 대지권등기의 등기원인이 발생한 후에 등기권리자의 지위를 승계한 자이므로 자기의 이름으로 대지권등기신청을 할 수 있는 것이다.(부동산등기법 제27조)


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