글쓴이 : 정승열
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    집값 안정화 대책

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    정부는 9월 13일 부동산대책을 발표했다. 현 정부 출범 후 불과 16개월 동안 여덟 번째 발표한 부동산대책이다. 그러나 이번에 발표된 대책 역시 문제의 핵심을 파악하지 못한 채 다주택보유자는 물론 1주택보유자에게까지 비과세요건 강화, 임대사업자 혜택 축소, 수도권 주택 공급 확대 등 나열식 대책은 정부가 집값 안정을 구실로 더 많은 세금을 거둬들이려는 꼼수가 아닌가 싶은 의심까지 들게 한다. 지난해 6월 23일 국토부장관은 취임 일성으로 “아파트는 돈이 아니라 집이며, 돈을 위해 서민들과 실수요자들이 집을 갖지 못하도록 주택시장을 어지럽히는 일이 더 이상 생겨서는 안 된다며 부동산투기를 막고, 전월세 상한제와 계약갱신청구권의 도입 필요성을 언급했다. 장관이 취임하자마자 부동산투기를 언급한 것은 그만큼 부동산문제가 우리경제에서 중요하다는 것을 반증하는 것만은 틀림없다. 그러나 돌아보면 지난 수십 년 동안 정부의 부동산정책이 장관의 개인적인 소신에 따라서 도대체 몇 번이나 바뀌었으며, 그 정책이 얼마만큼 효험이 있었는지 의문인데, 국토부장관 역시 앞서간 선임 장관들의 전철을 답습하고 있는 것 같다.

    그러나 현 정부의 편향적인 부동산정책이 아파트 건설사는 물론 주택소유자나 주택 구입을 기다리는 실수요자 모두에게 미래에 대한 불투명한 정책으로 비쳐져서 주택 공급과 주택 선택의 기회를 늦춤으로서 부동산 경기회복을 더디게 하는 원인이 된다고 생각한다. 우선, 국민 전 가구와 주택숫자를 나타내는 주택보급율이 100%를 넘으면 가구 수에 비해 주택이 많음을 의미한다. 우리나라의 주택보급율은 통계청에서 매 5년마다 조사하는 ‘인구주택총조사’에 의한 가구 수를 기준 하는데, 국토교통부 통계상 주택보급율은 2010년에 100%를 넘어서 2016년 말 현재 102.6%(1988만 채/1937만 가구)이다. 가장 낮은 서울의 주택보급율도 2010년 94.4%에서 2016년 96.3%로 높아졌다. 그러나 전체 가구수중 내 집을 가진 가구 수를 나타내는 자가보유율은 자가보유가구를 전체 가구 수로 나누는데, 2010년 60.3%였다가 2016년 59.9%로 0.4% 낮아졌다.

    세계 경제통계 사이트인 ‘트레이딩 이코노믹스’에 따르면 2017년 말 기준 자가보유율은 사회주의 국가인 중국 90%, 러시아 87.1%, 사회복지가 잘 된 스페인(77.8%), 이탈리아(72.3%) 등 일부 국가를 제외하면, 미국 64.2%, 일본 61.9%, 캐나다 66.5%, 영국 64.2%, 프랑스 64.9%, 독일 51.7%, 일본 61.9% 등 자가 점유율은 60% 수준이다. 이렇듯 우리나라의 자가보유율도 외국과 비교할 때 그다지 낮지 않은데도 불구하고 정부는 유독 서울 강남을 특정하면서 다주택보유자들 때문에 이른바 집 없는 가구 수가 많고, 전월세가 높아진다며 다주택보유자들에 대한 제재를 강화하고 있다. 결론컨대, 국가가 전 가구 수에 주택을 무료로 공급해준다면 몰라도 자유경쟁사회에서는 자가 보유율 100%를 달성할 수는 없다. 설령 국가가 주택을 무료 공급해주더라도 자녀들이 성장하여 분가하거나 집이 노후, 멸실 등으로 사라질 경우에는 또다시 집 없는 가구가 생겨나서 끊임없이 주택공급이 필요하게 된다. 반면에 이윤추구를 위한 자본주의에서는 건설사가 공사비와 최소한의 이윤이 보장되는 한 공급을 계속하더라도 무상공급이 아닌 한 내 집을 가질 수 없는 저소득자나 영세민이 나타나기 마련이다. 따라서 정부가 집 없는 서민들을 위해서 내 집 마련을 위한다면 예전처럼 한국주택공사에서 소규모아파트를 대량 건설하거나 그보다도 더 영세한 서민들을 위해서는 임대아파트를 대량 건설해서 공급하는 것이 가장 확실한 방법이다.

    정부가 서민주택을 많이 공급했다면 집 없는 서민들의 틈새를 노리는 다주택보유자들의 투기는 끼어들 여지가 없었을 것인데, 정부는 2009년 소규모주택과 아파트를 공급하던 주택공사를 토지공사와 통합시킨 뒤 거대한 국영기업이 된 한국토지주택공사는 일반 민영건설사와 똑같은 지위에서 주택을 공급하고 있는 것은 주택정책의 큰 오류를 범했다고 생각한다. 이처럼 정부는 공급 측면을 왜곡하여 저소득 국민을 위한 내집마련정책을 스스로 포기하고, 오로지 다주택보유자로 인한 집값이 오르고 전세 값이 오른다고 포인트를 맞추는 것은 정부의 책임 전가라고 생각한다. 물론 다주택보유자 중에는 분명히 이전의 호황기를 의식한 투기꾼들도 있겠지만, 소득수준의 향상과 산업화 현상으로 농촌에 사는 부모가 도시에서 공부하는 혹은 취업한 자녀를 위하여 그리고 직장관계로 부득이 가족이 별거 아닌 별거로서 다주택보유자가 늘어난다며 이들을 싸잡아서 투기꾼으로 매도하는 것은 너무 편면적인 인식이 아닐 수 없다. 부모가 도시의 자녀들에게 집을 사주지 말고 반드시 임차해야만 하는지, 아니면 소득이 없는 학생 자녀명의로 등기해서 증여세를 과세하려고 한다는 것인지, 또, 부부나 자녀가 맞벌로 떨어져 살면서 절대적으로 두 주택을 갖지 말고 임차만 해야 하는 것인지 묻고 싶다.

    또, 우리사회는 주택을 소유보다 일정기간 살다가 이동하는 거주공간으로 여기는 경향이 크게 늘었다. 전세에서 전세로 이동한 가구는 2010년 34.4%에서 2016년 36.9%에 그친 반면, 전세에서 반전세 혹은 월세로 이동한 경우는 2010년 9.1%에서 2016년에는 49%로 늘어나고 있다. 그러나 여전히 월세가 아까워서 목돈이 되더라도 전세를 찾는 사람이 늘어나 전세 값은 천정부지로 치솟는 등 수요와 공급의 불균형은 점점 악화되고 있는 현실을 정부는 저소득자에 대한 저가주택이나 임대아파트를 공급하지 않고 다주택소유자에 대한 규제를 함으로서 집 없는 서민들에게 대리만족을 해줄 뿐이다. 우리사회에는 수많은 직업군이 있지만, 건설업만큼 전방연관효과(Forward Linkage Effect)가 큰 업종은 없다. 그러나 IMF 외환위기 이후 경기침체가 장기화되면서 아파트 건설사들이 잇달아 부도를 내어 건설관련 산업과 고용시장이 크게 위축되어서 ‘마이너스 전방연관효과’로 일터를 잃고, 정부의 잘못된 부동산정책에 은행대출로 집을 장만하였다가 융자금을 갚지 못하는 하우스 푸어(House Poor)들의 1400조에 이르는 천문학적인 가계부채는 앞으로 주택은커녕 정부가 어떤 정책을 내놓더라도 소비 진작을 할 수 없는 깊은 수렁 속에 빠졌다. 이처럼 복합적인 주택문제를 오로지 투기로만 보고 규제하려는 정부의 정책은 결국 일말의 주택 실수요자들에게까지 앞으로 아파트가격이 바닥을 칠 때를 관망하느라 더 거래가 활성화되지 않는다는 것을 알고 있는지 모르겠다.

     


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