글쓴이 : 이승주
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    손해배상예정액의 직권감액 가능성(부동산법률상식238)

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    부동산매매 내지 임대차계약서를 확인하면, 대부분 “채무불이행과 손해배상”이라는 규정이 적시되어 있고, 채무불이행시 계약해제와 더불어 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하면서, 손해배상기준으로 계약금을 적시하고 있는 경우가 많다.

    그리고, 대체로 계약금은 매매대금 또는 보증금의 10%에 해당한다.

    민법 제398조 제4항은 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.”고 규정하고 있어 위 “채무불이행과 손해배상”규정에 있어 ‘계약금 손해배상기준’부분은 손해배상예정으로 추정된다.

    그런데, 민법 제398조 제2항은 “손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.”고 규정하여, 손해배상예정액을 법원의 재량에 따라 감액할 수 있음을 규정하고 있다.

    대법원은 ‘부당히 과다한 경우’의 의미에 대하여 “여기서 ‘부당히 과다한 경우’라고 함은 채권자와 채무자의 각 지위, 계약의 목적 및 내용, 손해배상액을 예정한 동기, 채무액에 대한 예정액의 비율, 예상 손해액의 크기, 그 당시의 거래관행과 경제상태 등 모든 사정을 참작하여 일반 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가하여 공정성을 잃는 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻하는 것으로 보아야 하고, 이 경우에 실제 발생할 것으로 예상되는 손해액의 크기를 참작하여 손해배상액의 예정액이 부당하게 과다한지 여부 내지 그에 대한 적당한 감액의 범위를 판단함에 있어서는 실제의 손해액을 구체적으로 심리ㆍ확정할 필요는 없으나, 기록상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우에는 이를 그 예정액과 대비하여 볼 필요는 있다(대법원 2007다18478 판결 등).”는 취지다.

    그렇다면, 부동산매매대금 또는 임대차보증금의 10%에 대한 손해배상예정규정이 ‘부당히 과다한 경우’로 보아야 할까?

    대법원은 “손해배상 예정액의 과다 여부 판단에 있어 실제의 손해액을 구체적으로 심리·확정할 필요는 없고, 다만 기록상 실제의 손해액 또는 예상 손해액을 알 수 있는 경우 그 예정액과 대비하여 보면 족하다 할 것이며, 실제의 손해액이 예정액에 미치지 못한다는 점은 그 예정액이 부당히 과다하다고 주장하는 채무자가 입증할 필요가 있다(대법원 95다33658 판결).”는 취지이다.

    결국, 채무자가 실제의 손해액이 예정액에 미치지 못하는 점을 입증하지 못하는 한, 매매대금 등의 10%를 손해배상예정으로 규정한 것을 ‘부당히 과다한 경우’로 보기는 쉽지 않아 보인다.

    대법원 2008다46906 판결 취지도, 10% 상당을 손해배상의 예정액으로 정하는 것이 일반적인 거래관행인 점 등을 고려하여 몰취되는 계약금 자체가 크다는 사유만으로는 이 사건 손해배상의 예정액이 부당히 과다하다고 단정하기는 어렵다는 취지의 판시를 한 사실이 있다.

    2018. 9. 14. 이승주변호사


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