글쓴이 : 이승주
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    계약명의신탁에 있어 매도인의 선의에 대한 입증책임(부동산법률상식237)

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    부동산 명의신탁의 경우 부실법(부동산실권리자명의등기에관한법률) 규정에 따라, 원칙적으로 신탁행위는 물론이고, 물권변동도 무효가 된다.

    부동산명의신탁의 유형은 2자간 명의신탁, 3자간 명의신탁, 계약명의신탁으로 구분된다.

    계약명의신탁이란 출연자가 여러 이유로 자신이 전면에 나서기를 꺼려하여 다른 사람의 승낙하에 그 사람 명의로 계약을 체결하는 것이다. 즉, 명의신탁의 목적이 단순한 공부상의 명의가 아니라 계약당사자 지위 자체라는 점에서 단순한 공부상의 명의만을 그 대상으로 하는 등기명의신탁과 구별된다.

    부실법 제4조 제2항은 명의신탁에 따른 물권변동의 무효를 규정하면서, 단서조항에 “부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한쪽의 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 규정하여, 계약명의신탁의 방법으로 수탁자가 부동산매수인이 된 경우에는 매도인이 명의신탁사실에 대하여 선의인 경우에 수탁자의 소유권취득(물권변동)을 인정하고 있다.

    결국 부동산에 대한 계약명의신탁에 의하여 물권변동이 발생한 경우에 명의신탁약정은 무효가 되지만, 매도인이 명의신탁약정 사실을 모른 경우에는 매수인인 수탁자가 부동산의 소유권을 취득하는 구조가 된다.

    문제는 명의신탁 분쟁에 있어 소송당사자는 신탁자와 수탁자가 되는 경우가 적지 않은데, 신탁자와 수탁자가 소송을 하면서, 명의신탁사실에 대하여 매도인이 선의였는지 또는 악의였는지가 쟁점이 되는 경우가 발생한다.

    매도인이 선의였다면, 수탁자가 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 매도인이 악의였다면, 부실법상 물권변동무효 조항에 따라 소유권은 매도인에게 남아있게 된다.

    그렇다면, 매도인의 선악여부를 누가 입증을 해야 할까?

    부동산에 관하여 소유자로 등기된 경우 적법한 절차와 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 법률상 추정되므로 명의신탁에 기한 것으로 원인무효라는 점은 이를 주장하는 자에게 증명책임이 있으므로(대법원2007다90883판결 등), 매도인도 선의로 추정된다고 보아야 할까?

    아니면, 명의신탁의 경우에 물권변동이 무효가 원칙이므로 매도인이 선의라고 주장하는 자가 매도인이 선의임을 입증해야 할까?

    판례는 계약명의신탁과 관련하여 명의신탁등기 명의자의 소유권을 부정하는 자는 ‘계약명의신탁 약정사실’에 더하여 ‘부실법 제4조 제2항 단서에 따라 부동산 물권취득 계약의 상대방이 명의신탁약정이 있었다는 사실을 안 사실’까지 주장‧증명해야 한다는 취지로 해석된다(대법원2008다34828 판결 등).

    2018. 9. 11. 이승주변호사


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