글쓴이 : 권형필
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    [관리단 / 업종제한 / 영업금지청구 / 권형필 변호사] 업종이 제한된 채 분양된 점포의 양수인 또는 임차인은 업종 제한 약정을 준수할 의무가 있고, 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의로 해당 약정을 사후 변경할 수 있다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다792** 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    건축주가 건축 이후 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우, 그 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한자는 특별한 사정이 없는 한 업종 제한 등의 의무를 수인하는데 묵시적으로 동의하였다고 판단한 사례이다.

    이에 기해 대법원은 수분양자 지위를 양수한 자나 점포 임차인들 역시 업종 제한 등의 의무를 준수하여야 하고, 이를 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종영업의 영업금지를 청구할 권리가 있다고 보았다.

    다만 대법원은 이 같은 업종 제한 설정을 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의에 의하여 ‘사후’ 변경할 수 있다고 판시함으로써, 차후 이 같은 영업 제한에서 자유로워질 수 있는 여지를 남겨놓았다. 이 때 주의할 것은 임차인 등 제3자는 별도의 대리권을 수여받지 않는 이상 사후 합의의 주체에 포함되지 않는다는 점이다.

    [ 판결 요지 ]

    [1] 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 이들이 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.
    [2] 상가건물이 집합건물법의 규율대상인 집합건물인 경우 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 분양 당시의 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 이 때, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.


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