글쓴이 : 이승주
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    주택 및 상가보호법상의 임대인지위승계규정과 임차인의 승계거부(부동산법률상식236)

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    주택임대차보호법(주임법)과 상가건물임대차보호법(상임법)은 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우 양수인에게 임대인으로서의 지위가 승계되도록 규정하고 있다.

    이와 관련하여 대법원은 대항력 있는 주택임대차에 있어 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이라는 취지의 판시를 한 사실이 있다(대법원93다35616 판결 등).

    결국 위 판결에 의할 경우, 임차인의 의사와 관련 없이, 임차주택이나 임차상가의 주인이 바뀔 경우에 임대인이 변경되고, 계약종료 후에 받아야 할 보증금도 변경된 임대인 즉 신소유자에게 받아야 한다.

    임대차관계는 기본적으로 신뢰관계를 전제하는데, 임차인의 의사와 관련 없이 소유자변경으로 임대인이 바뀌는 것이 적절한 것일까?

    위와 같은 의문에도 불구하고, 주임법과 상임법이 소유자변경에 따른 임대인지위승계 규정을 둔 이유는 대항력을 취득한 임차인을 보호(보증금확보)를 위한 것으로 이해가 되는 규정이다.

    그렇다면, 임차인이 스스로 신소유자의 임대인지위승계를 거절할 수는 없을까?

    거절할 수 있다.

    즉, 대법원은 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 하며(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정 등), 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 할 것이다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결 등)라는 태도를 취하고 있다.

    이와 관련하여 주택에 대한 대항력을 갖춘 임차인에게 임대인이 주택양도사실을 알리지 않은 채, 주택양수인에게 주택을 양도하면서 전세보증금채무인수를 약정한 사안에서, 대전지법2004가합7716판결은 ‘원고들이 이 사건 주택의 양도사실을 알고 곧바로 피고에게 항의하고 피고 소유 부동산을 가압류함으로써 이 사건 주택의 양도 및 임대인의 지위 승계에 대하여 이의를 제기하였고, 이 사건 소장으로 임대차계약을 해지하였으므로, 위 원고들은 피고로부터 소외인에게로 승계되는 임대차관계의 구속을 면하고, 따라서 이 사건 주택의 양도인인 피고의 위 원고들에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.’고 판시하였다.

    2018.9.7. 이승주변호사


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