글쓴이 : 이승주
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    부동산매매계약서상의 해약금 규정과 위약금 규정(부동산법률상식235)

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    개업공인중개사분들이 사용하는 부동산매매계약서에는 보통, “①계약의 해제”라는 규정과 “②채무불이행과 손해배상”이라는 규정이 함께 존재한다.

    “①계약의 해제”규정은 대체로 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”고 규정되어 있다.

    “②채무불이행과 손해배상”규정도 대체로 “매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.“고 규정하고 있다.

    위 “①계약의 해제”규정은 ‘해약금 규정’으로 해석하면 되고, 위 “②채무불이행과 손해배상”규정은 ‘위약금 규정’으로 해석하면 된다.

    그런데, 민법 제398조 제4항은 “위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.”고 규정하고 있고, 동조 제2항은 법원의 직권 감액 가능성도 인정하고 있다.

    민법 제565조(해약금) 제1항은 “매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.”고 규정하고 있다.

    결국, 민법 제565조는 ‘해약금 규정’으로 부동산매매계약서에 위 “①계약의 해제”규정 즉, ‘해약금 규정’이 없더라도, 민법 제565조에 따라 ‘중도금 지급전 매도인은 계약금 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있’게 된다.

    “②채무불이행과 손해배상”규정은 어떠한가? 부동산매매계약서에 위 “②채무불이행과 손해배상”규정이 없어도, 채무불이행시 계약금 상당액을 청구할 수 있을까?

    그렇지 않다.

    일반적인 부동산매매계약서에는 위 “②채무불이행과 손해배상”규정 속에 “계약금을 손해배상의 기준으로 본다”는 문구가 있어, 채무불이행시 계약금 상당액에 대한 청구가 가능한 것이기 때문이다.

    부동산매매계약서 중에서도, 위 “②채무불이행과 손해배상”규정 속에 가끔은 “손해배상액의 기준이 없는 경우”를 확인할 수 있는데, 이러한 경우는 채무불이행을 주장하면서 손해를 청구하는 자가 입증하는 손해만 손해배상으로 인정받게 된다(대법원 2007다24930 판결 취지).

    2018. 8. 28. 이승주변호사


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