글쓴이 : 이승주
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    부동산 매매 잔금 미지급시 자동해제 약정의 효력(부동산법률상식234)

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    부동산에 대한 매매계약을 체결하면서, “부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 특약”을 적시하였다.

    위와 같은 특약은 유효한가?

    위 특약의 유효성만을 논한다면 무효라 볼 근거가 없으므로 유효하다.

    그렇다면, 잔금기일에 매수인이 대금을 지급하지 못하면 매수인의 잔금미지급 사실만으로 계약이 자동으로 해제되고, 매수인이 지급한 계약금도 잔금지급불이행으로 인하여 몰수될까?

    그렇게 보기는 힘들다.

    대법원 98다505 판결에 의하면 “특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행의 관계에 있으므로 매도인이 잔대금 지급기일에 소유권이전등기에 필요한 서류를 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때에 비로소 자동적으로 매매계약이 해제된다고 보아야 하고 매수인이 그 약정 기한을 도과하였더라도 이행지체에 빠진 것이 아니라면 대금 미지급으로 계약이 자동해제된 것으로 볼 수 없다.”라고 판시하고 있기 때문이다.

    결국 위 판례에 의하면, 잔금지급기일에 자동해제를 매도인이 원한다면, 매도인은 잔금지급기일 이전에 미리 매도인의 의무인 소유권이전등기의무를 이행하기 위한 준비, 즉 소유권이전을 위한 서류 등을 준비하여 매수인에게 알리는 등 이행제공을 하고 있었던 상태에 있어야 한다.

    잔금지급기일 전에 매도인이 이행제공을 한 상황이 아니라면, 잔금지급기일 후에 이행제공을 하면서, 이행을 위한 기간을 주고 계약해제권을 행사하는 일반적인 방법을 사용할 수밖에 없을 것이다.

    그렇다면, 잔금기일에 잔금을 지급하지 못한 상황에서 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠으며 “계약금의 반환청구권도 포기”하는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면 어떠한가?

    이러한 경우에 그 연기된 잔금지급기일의 도과만으로 계약이 자동해제되고, 계약금의 반환도 위 약정에 따라 불가능할까?

    위와 같은 경우 대법원 2010다1456 판결은 “매수인이 (매수인의 요청으로 연기된) 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다”는 취지인바, 연기된 잔금지급 약정기일도과로 계약의 자동해제가 인정된다.

    2018. 8. 24. 이승주변호사


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