글쓴이 : 이승주
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    집합건물법상 분리처분금지는 구분소유성립을 전제(부동산법률상식233)

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    집합건물법 제20조 제2항 본문은 “구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다.”고 규정하여, 구분건물의 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지를 규정하고 있다(원칙).

    위 조문에서도 확인되는 것처럼, 분리처분이 금지되는 대지사용권이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리로서, 구분소유의 성립을 전제한다.

    그렇다면, 구분소유의 성립요건은?

    구분소유가 성립하려면, ①객관적‧물리적으로 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상‧이용상 독립성이 인정되어야 하며(객관적 요건) ②구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위(주관적 요건)가 있어야 하는데, 구분행위는 구분건물이 물리적으로 완성되기 전이라도 건축허가 신청이나 분양계약 등을 통하여 구분의사가 객관적으로 표시되어야 한다.

    결국, 분양계약 등을 통하여 구분행위라는 요건충족이 가능하더라도, 구분건물의 객관적‧물리적 완성시점이 늦어지면, 그 구분건물 완성시점에 구분소유의 성립이 인정된다(대법원2010다71579(전합) 판결취지).

    위 내용과 관련하여 대법원 2018.6.28.선고 2016다219419(본소)부당이득 2016다219426(반소)소유권이전등기 판결을 살펴보자.

    대양건설은 1989경 대전 유성구 토지에 지하4층, 지상13층의 오피스텔에 관한 허가를 받아 공사착수 후 분양을 하였고, 대양건설과 원고는 1991.4.1.경 위 토지에 대한 근저당권설정계약을 체결하였다.

    원고는 1992.4.20.경 근저당권을 실행하여 원고 스스로 위 토지를 1995.4.21.경 낙찰받아 1995.7.5.소유권이전등기를 마쳤고, 근저당권설정 당시 10층골조까지만 마쳤던 오피스텔은 1997.3.경에야 공사가 완공되었다.

    원고는 1997.4.경부터 2009.6.경까지 오피스텔 전유부분 소유자들에게 전유부분면적에 상응하는 토지의 공유지분권을 매도하였고 약 3분의 1에 대한 지분이 남은 상태다. 피고들은 오피스텔 전유부분을 소유하고 있으나, 토지공유지분권을 매수하거나 임차하지 않았다.

    원고가 피고들에게 지료상당 부당이득청구를 하자, 피고들은 집합건물법 제20조에 따라 전유부분과 대지사용권의 분리처분이 금지되므로 원고가 근저당권을 실행하여 위 토지를 낙찰받은 것은 무효라는 취지로 주장하였다. 타당할까?

    타당하지 않다는 것이 대법원취지다. 그 이유는 무엇일까? 집합건물법상 분리처분금지조항이 적용되려면, 근저당권설정 당시에 전유부분에 대한 구분소유권이 성립되었어야 하는데, 근저당권설정 당시에 건축허가내용과 동일한 정도로 건물축조가 이루어지지 않았기 때문이다(즉, 객관적요건 결여). 결국 원고의 피고들에 대한 지료상당의 부당이득청구가 인정되었다(대지사용권 없는 전유부분공유자의 경우 불가분채무로 일부지분만 공유해도 전유부분 전체면적에 대한 부당이득반환의무 인정).

    2018. 8. 8. 이승주변호사


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