글쓴이 : 이승주
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    집합건물 경계소멸과 구분소유권의 통합여부(부동산법률상식232)

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    집합건물은 아파트 또는 집합상가와 같이 하나의 동건물에 벽체 등으로 구분되어 각 소유권이 인정되는 이른 바 구분소유권이 인정되는 건물을 의미한다.

    예를 들어 집합상가가 구분소유로 건축물대장에 등록되고, 등기까지 되었는데, 101호와 102호의 경계벽 등이 허물어져, 구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 상황일 경우, 두 개의 구분소유권이 인정되었던 101호와 102호는 하나의 구분소유권으로 변경되는 것인가?

    대법원 2012다4985 판결에 의하면, 위 예를 활용할 경우 101호와 102호는 하나의 구분소유권으로 변경되고, 101호 소유자와 102호 소유자는 공유관계에 들어서게 되며, 101호 및 102호 이외의 다른 기존 구분소유자들과는 집합건물관계를 그대로 유지한다는 취지다.

    그렇다면, 101호와 102호 사이에 각 인정되었던 의결권의 숫자도 1개로 줄어들게 될까?

    집합건물법 제37조 제2항은 “전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.”고 규정하고 있는바, 위 규정을 고려할 때, 의결권 숫자도 1개로 줄어든다고 해석된다.

    101호와 102호가 하나의 구분소유권으로 변경되었음에도, 101호가 독립적으로 구분소유권이 인정됨을 전제로 경매에 부처져 낙찰이 된 경우, 그 낙찰자는 101호의 구분소유권을 취득할 수 있을까?

    대법원 99다46096 판결에 의하면, 101호의 낙찰자는 101호의 구분소유권을 취득하지 못한다.

    즉, 위 대법원은 “구분소유권의 객체로서 적합한 물리적 요건을 갖추지 못한 건물의 일부는 그에 관한 구분소유권이 성립될 수 없는 것이어서, 건축물관리대장상 독립한 별개의 구분건물로 등재되고 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되어 있어 이러한 등기에 기초하여 경매절차가 진행되어 이를 낙찰받았다고 하더라도, 그 등기는 그 자체로 무효이므로 낙찰자는 그 소유권을 취득할 수 없다.”는 입장을 취하고 있다.

    그렇다면, 101호와 102호의 벽체 등의 소멸이 일시적이고 복원이 용이한 경우에는 어떻게 될까?

    대법원 98마1438 판결에 의하면, 위와 같은 경우는 101호와 102호가 각자의 구분소유권이 그대로 유지된다.

    즉, 대법원은 “인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 일정한 사유로 제거됨으로써 각 구분건물이 구분건물로서의 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하게 되었다고 하더라도, 각 구분건물의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 사회통념상 그것이 구분건물로서의 복원을 전제로 한 일시적인 것일 뿐만 아니라 그 복원이 용이한 것이라면, 각 구분건물은 구분건물로서의 실체를 상실한다고 쉽게 단정할 수는 없고, 아직도 그 등기는 구분건물을 표상하는 등기로서 유효하다고 해석해야 한다.”는 취지다.

    2018. 7. 16. 이승주변호사


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