글쓴이 : 이승주
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    경매진행에 따른 차임연체와 계약해지, 그리고 불안의 항변(부동산법률상식231)

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    상가임대차계약을 체결한 후, 약 3년 정도가 지났는데, 대뜸 법원에서 임차상가에 대하여 경매가 진행되고 있으니, 권리신고를 하라는 취지의 안내문이 왔다.

    임차인은 부랴부랴 법원의 통고문을 들고, 무료법률상담부터 변호사 유료상담까지 여러 법률상담을 진행하였고, 대부분의 전문가로부터 임차상가에 경매가 들어올 경우에는 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높으니, 월세의 미지급을 고려하라는 답변을 들었다.

    이러한 상황이 되자, 상가임차인은 임대인에게 내용증명우편을 통하여, 경매가 취소되기 전에는 월세를 지급할 수 없다는 취지의 의사를 표시하고, 월세를 지급하지 않았다.

    이에 상가임대인은 경매가 취하되거나 취소되지는 않았지만, 경매의 전제가 된 소송의 항소심에서 공탁을 함으로써 경매가 중지되었고, 임대인의 자력도 충분하니, 월세미납은 타당하지 않다는 취지의 내용증명우편을 상가임차인에게 보냈고, 경매진행 후에 차임연체가 3회분에 이른 사정을 들어, 계약을 해지하고 명도소송을 진행하였다.

    경매가 진행되기전에 상가임차인은 차임을 연체한 사실이 없었다. 경매 진행 후, 보증금을 받지 못할 수도 있다는 불안한 상황 속에서 차임을 연체한 사실을 근거로, 임대인이 계약을 해지하고 상가에서 나가라는 취지의 명도소송을 제기하는 것이 타당한 것일까?

    필자가 최근 임차인을 대리하여 승소한 인천지방법원 부천지원 2017가단115288(본소) 건물인도, 2017가단117147(반소) 손해배상사건에서 법원은 임대인의 명도소송이 부당하다는 취지로, 필자의 불안의 항변권 행사를 인정하였다(상대방이 항소함).

    불안의 항변권이란 무엇일까? 민법 제536조 제2항은 ‘당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란한 현저한 사유가 있는 때’에 ‘자신의 채무이행을 거절’할 수 있도록 규정하는데, 이를 불안의 항변권이라고 한다.

    결국, 불안이 항변권이 인정될 상황일 경우에, 임대인의 신용불안이나 재산상태 악화 등이 회복될 때까지(대법원2004다24106 판결 등 취지), 임차인이 월세를 미납하더라도, 월세미납에 따른 책임을 질 필요가 없고, 결국 월세미납액이 3회분에 이르더라도, 임대인의 계약해지권은 인정되지 않는다.

    위 부천지원에서는 불안의 항변권 인정의 논거로, 필자가 주장한 임차상가에 적지 않은 근저당권의 피담보채권이 존재하는 점, 경매진행 전에 차임연체사실이 없는 점, 강제집행정지는 임시적 조치에 불과한 점, 임대인의 재산 상태를 고려하더라도 임차인의 보증금확보(배당) 가능성을 예측하기 어려운 점 등이 설시되었다.

    결론적으로, 경매가 진행될 경우에 보증금 미확보를 우려하여, 월세를 지급하지 않는 경우가 있는데, 이는 불안의 항변권 여부가 문제될 수 있다는 사실을 알고 있을 필요가 있다.

    2018. 7. 5. 이승주변호사


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